投資魔術“1變5”：你有(yǒu)且隻有(yǒu)一次！
一）已實現的投資魔術
今天發段很(hěn)直接的文(wén)字，那就是如何在5年多(duō)的時間裏，輕松把“1000萬變成5000萬”呢(ne)？這其實不是幻想，而是可(kě)行的現實。比如說以前吧，随着深圳2016年開始“四替效應”，就存在上述機會，在整體(tǐ)房價沒動的情況下，抓準了收斂态、摸準了産(chǎn)品脈絡的我的粉絲，很(hěn)多(duō)人賺翻了“3年1倍”甚至“1年1倍”的。當時“産(chǎn)品最賺的12字口訣”以及“價值再凝聚”的判斷，相信當時接觸過的人都還記得，是極為(wèi)精(jīng)準的。也因此很(hěn)多(duō)人實現了看起來不可(kě)能(néng)的“1變4、1變5”的投資魔術。但如今五年過去了，情況怎麽樣了呢(ne)？要完成這目标在整體(tǐ)上應該怎麽做呢(ne)？本文(wén)就來聊一聊。
二）若你也有(yǒu)1變4、1變5的夢想，可(kě)以學(xué)習這篇文(wén)章
這原本是一個半月前與一位VIP客戶連線(xiàn)的聊天内容，屬于方向性的，裏面涉及了他(tā)操作(zuò)的具(jù)體(tǐ)标的、金額、做法等等。如果你也有(yǒu)1變4、1變5這樣的夢想，當然可(kě)以學(xué)習他(tā)這麽去操作(zuò)了。當天聊天時長(cháng)比較久，全紀錄大概2萬字，為(wèi)節約大家時間，因此本文(wén)隻發出核心結論，推理(lǐ)過程就不涉及。非要推理(lǐ)過程的就别看了。
三）最該放棄與最看好的投資指向
首先明确，按照“四替效應”的規律，現在深圳已經邁入“首付替換總價”的中(zhōng)段、最大的機會波段已經過去了，這個已經過去的階段，其實就是1變4、1變5的階段。加之715新(xīn)政，深圳已非最佳的投資城市之選，除非政策有(yǒu)變。其它一線(xiàn)城市也大體(tǐ)類似。其次，我們的目光要轉移到内循環時代框架下來看問題，外循環看沿海、内循環看長(cháng)江。還要轉移到中(zhōng)米對抗加劇、擡灣問題越來越突出的局面下看問題，此時就要關注内陸中(zhōng)心城市。而武漢是東西内循環、南北内内循環的焦點，加之長(cháng)江聯通海洋（大噸位輪船可(kě)至武漢陽邏港），因此武漢擁有(yǒu)半沿海屬性，是内外雙循環時代。而武漢還是強二線(xiàn)城市中(zhōng)最後地價房價還沒啓動、受到壓制的，且具(jù)備操作(zuò)的縫隙，外地客戶可(kě)以買到其限購(gòu)區(qū)域的房産(chǎn)。因此，武漢就是強二線(xiàn)、一線(xiàn)城市序列中(zhōng)最該看好的城市。所以，我之前已經預告過《甯為(wèi)二鳳頭、不為(wèi)頭鳳尾》（點擊标題可(kě)閱，全文(wén)同），意思就是甯願到強二線(xiàn)城市去買頭部區(qū)域的核心資産(chǎn)，也不要在一線(xiàn)城市買邊疆街(jiē)道的郊區(qū)資産(chǎn)。
四）這裏的先行指标已啓動
第二，每次地價都是先行指标。11月13日，武漢成交樓面地價達到30558元/平米，這是華潤在二七濱江所創造的。而之前，武漢還創造了土地的單宗地塊總價記錄。6月30日，中(zhōng)海144.2億元拿(ná)下歸元寺二期地塊。中(zhōng)國(guó)平安(ān)以華夏幸福為(wèi)殼，117億拿(ná)下武昌濱江地塊…四年前，樓面地價創出記錄後，武漢房價在此後自2016年開始到2018年底走出了一波接近“3年2倍”的“省城浪潮”行情，論幅度的話在全國(guó)遙遙領先。這一次地價信号又(yòu)開始再創新(xīn)高，根據經濟數據及供求關系判斷，以及貨币環境，武漢二環以内的有(yǒu)效優質(zhì)物(wù)業，也就是符合升級需求的真豪宅，具(jù)備“五年十萬”的大概率機會。這是地價創紀錄之後的必然走勢！3萬+的樓面地價，在現值狀态下，對應房價必須是不低于6萬/平米的。五年之後二環以内的真正具(jù)備資源的豪宅，售價上到十萬單價，是理(lǐ)所當然的、甚至是低估了的。
五）購(gòu)買力修複行情：各城有(yǒu)且隻有(yǒu)一次
尤其是，當深圳已經進入四替效應的尾段時，武漢現在剛剛開始“四替效應”。也就是在“地價替換房價、月租替換月供、首付替換總價、租房替換購(gòu)房”這個過程中(zhōng)，武漢剛剛開始“地價替換房價”。因為(wèi)3萬+的這個樓面地價，與武漢同區(qū)域的豪宅房價已經基本一緻了！但是地價與房價之間存在倍率關系的，也就是說3萬的露面地價，必須對應6~9萬的房價蔡可(kě)持續。因為(wèi)土地的剩餘價值總歸入的特征是收繳所有(yǒu)人收入的大約30%，這個比例從長(cháng)遠(yuǎn)來看是個定數。這對所有(yǒu)人都将是一個數，那麽接下來就一定是“月租替換月供”。也就是說未來同樣的房子，其月租與月供會趨一。既然月租與月供成為(wèi)一個數字，那就意味着這不再是房地産(chǎn)的成本，而是社會的共同代價。接下來就會走出一波波瀾壯闊的“購(gòu)買力修複行情”。因為(wèi)在月租與月供成為(wèi)一個數字滞後，真實的房價其實就變成了首付，也就是大體(tǐ)上相當于原房價的30%！但是真實房價是必須對應與購(gòu)買力的，因此再走下去就是“首付替換總價”，也就是說，同樣的房子到了那個階段的首付，就會相當于現在的全款總價！這是每座大城市都必然經曆的最兇猛的一幕，比以往任何一次都來的兇猛。而且每座城市就隻有(yǒu)一次。之後就是改買不起的就永遠(yuǎn)不考慮買房的問題，就進入了所謂的“我不買房”階段了“租房替換購(gòu)房”！關于這一段的詳細分(fēn)析，我建議你一定要看《解密：真實房價-70%後的萬骨枯與十倍利》。錯過簡直就是罪過！
六）最兇猛的一幕，以始為(wèi)美
請注意！“四替效應”之下的“購(gòu)買力修複行情”，是每座大城市都必然經曆的最兇猛的一幕，而且每座城市曆史上都隻有(yǒu)一次。有(yǒu)過的就不會再有(yǒu)，還沒有(yǒu)過的就會來一次！“四替”以後，一個總的結果就是房地産(chǎn)的主信号變成了租金信号，而不是房價信号。如果房地産(chǎn)主信号變成租金信号，那最偉大的一刻就出現了---房地産(chǎn)安(ān)全度無以複加。因為(wèi)房價信号是一直線(xiàn)性行走、屬于投資信号，但是房租就把房價圓回來了，屬于消費信号。線(xiàn)性市場是一直向前、向上的。這個市場一直這麽發展下去破壞力就太大了，總有(yǒu)一天它會急劇收縮帶來巨大的副作(zuò)用(yòng)。而租金信号則是消費化的，随行就市的，“房地産(chǎn)是線(xiàn)的”升級為(wèi)“房地産(chǎn)是圓的”，徹底安(ān)全了，社會周期律困境也破解了。從四替角度看投資，武漢目前的市場階段比深圳更為(wèi)有(yǒu)利。武漢剛剛開始“地價替換房價”，但深圳已經走到了“首付替換總價”階段。因此，武漢的投資性及未來5年的增長(cháng)幅度将好于深圳---我說的是豪宅領域！四替效應開頭時才最好，到了後半段就是收斂了！
七）恐怖“1變5”，他(tā)輕松操作(zuò)！
而根據測算，大約5、6年時間，武漢二環内擁有(yǒu)稀缺自然資源（河湖(hú)園場等）、稀缺民(mín)生資源（教育商(shāng)業交通場館配套）、稀缺品牌資源（世界500強及高端服務(wù)）、稀缺産(chǎn)品資源（有(yǒu)商(shāng)辦(bàn)商(shāng)業地鐵酒店(diàn)購(gòu)物(wù)住宅等的超級綜合體(tǐ)）的豪宅，走到10萬/平米是大概率的。具(jù)備這些要求的豪宅，我很(hěn)看好120萬平米建面的超級綜合體(tǐ)：融創中(zhōng)心。其中(zhōng)的住宅就是“壹号院”，但是融創·壹号院現在價格多(duō)少呢(ne)？隻比3萬+樓面地價略高：4萬/平米。我的客戶已略保守的10萬/平米計，他(tā)計劃以5~6年為(wèi)周期，用(yòng)1000萬啓動資金，現在弄到兩個名(míng)額，以自行金融運作(zuò)實現大約5成事實首付，購(gòu)入兩套245平米的大平層（總價1000萬/套）。到投資周期結束時，每套總價為(wèi)2450萬、兩套總價4900萬，扣除其自有(yǒu)資金1000萬、五年财務(wù)成本350萬，獲利為(wèi)4900-350-1000=3550萬。是什麽意思呢(ne)？就是1000萬投進去，4550萬出來。1000萬變成了4550萬，1變4呢(ne)！請注意，本文(wén)還是以5成首付去款算的。其實隻要稍微動點腦筋，通過自我的金融運作(zuò)，實現事實上的3成首付甚至更低都是可(kě)以做到的。對此你可(kě)以參考《購(gòu)房投資的金融運作(zuò)舉例》。如果實現事實上的3成首付，那就不是“1變4”，而是“1變5”了。這個對于很(hěn)多(duō)深圳人來說，是多(duō)麽的輕松啊！對融創·壹号院感興趣的朋友，想進入“1變5”投資魔術隊伍的朋友，即找13163318800胡女士城際團隊，免費城際代辦(bàn)，就是她們了！
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