看待樓後市，需要敵托邦
“金九銀十”成色不足已是市場共識，樓市降溫已然來臨，如何看待未來樓市走勢？經濟下行壓力加大，本輪調控是否有(yǒu)放松的可(kě)能(néng)？棚改收緊，如何看待三四線(xiàn)城市未來樓市發展？高原态下，房企拿(ná)地策略、營銷策略該如何變化？
根本上說，政府維持運轉與管制的支出來源于地頭稅、人頭稅。在固定投資驅動周期，地頭稅才是主力。因此在以前的技(jì )術條件下，政府對房地産(chǎn)調控的耐受時間大約為(wèi)9個月，也就是說，以前調控管制樓市，最遲到第9個月就必然放松，盡量保證地頭稅的穩定與增長(cháng)。
但這種情況這兩年來有(yǒu)了很(hěn)大變化。原因是技(jì )術進步，使得政府運轉成本事實上大幅下降、稅收上做到了應收盡收。表現在于：
1）金稅工(gōng)程使征稅的跑冒滴漏大減、已經基本實現應收盡收，而且征稅與核查成本劇降，國(guó)稅地稅合并，其實就是因應征稅效率提升而做出的變相減員。
2）天眼系統及各項社會數字化工(gōng)程大幅度提升了治安(ān)效率、降低了政府的社會管理(lǐ)成本，釋放了很(hěn)多(duō)人力，因此存在許多(duō)年的電(diàn)信炸騙才有(yǒu)精(jīng)力整治；
3）降低流量費、提升網速、三網合一等等使得各項産(chǎn)業、全體(tǐ)國(guó)民(mín)都盡量将一切生産(chǎn)與生活都集中(zhōng)到了網上，深度數字化使得各方面的運轉效率、管理(lǐ)成本都大幅度下降，政府不但管理(lǐ)更方便，而且預見性、計劃性也相應得到加強，原來因為(wèi)心裏沒底而多(duō)變的境況一去不複還了，政府已可(kě)看見一切底牌。
4）包括樓市在内的去庫存、以及事實加息等任務(wù)在2016年底其實就已經圓滿完成，金融定時炸彈已被拆除，危險因素降到了2008年以來的最低值。
這就使得政府的耐受時間大幅拉長(cháng)，原本最長(cháng)9個月必放寬（所謂“三季必寬”）的情況在最近兩年來未再出現，這對已習慣“三季必松”的人、企業來說确實急需調整。
不但如此，政府還因此能(néng)夠抽調人力、物(wù)力、财力開始進行大規模的保障房建設，以圖未來實現50%的市民(mín)不是購(gòu)房住而是租房住，這就必然擠占商(shāng)品房的開發空間。而我國(guó)的建築産(chǎn)能(néng)早已達到上限，可(kě)開發的有(yǒu)效土地數量也開始快速減少。
在上述這兩股力量的共同作(zuò)用(yòng)下，商(shāng)品房開發量必然或者說本來就要進行一定的收縮，既然要收縮，那維持調控政策反而是符合這個趨勢的，這就進一步增強了政府嚴控樓市的信心和耐受力。
房地産(chǎn)産(chǎn)品建成後是要在未來70年裏持續發揮作(zuò)用(yòng)的，并非需要每年新(xīn)建，未來每年新(xīn)建的商(shāng)品房部分(fēn)，應該是滿足城市人口增量、更新(xīn)升級需求以及彌補壽命到期建築的空位。直白地說，即使沒有(yǒu)現在的嚴控政策，新(xīn)開發規模也要從曆史峰值回歸正常狀态了。
現在的調控其實是回歸常态的規律之外的外力而已。之前，一個大型小(xiǎo)區(qū)三個月賣完這其實也是一種非常态，正常态是什麽呢(ne)？2008年之前大家都經曆過，大型小(xiǎo)區(qū)三年賣完才是正常态。
現在不少人習慣了非常态視角，因而判斷正常态很(hěn)危險，這也是有(yǒu)問題的。各方各面都要盡快正常起來。對此，大家顧問建議你可(kě)以這樣看：
01 我們是地球的奴隸：房地産(chǎn)的性質(zhì)與規律沒有(yǒu)也不可(kě)能(néng)變化
房地産(chǎn)是人類最大财富載體(tǐ)的角色是永遠(yuǎn)不可(kě)能(néng)有(yǒu)變化的。其實，人類沒什麽封建社會、資本主義社會、社會主義社會，其實一直是“地球奴隸社會”，所有(yǒu)人、所有(yǒu)機構都是地球的奴隸，誰也沒有(yǒu)辦(bàn)法逃脫地球的限制，包括政策制定者其實也是受制于房地産(chǎn)限制的。
人類幾千年運轉的結果就是，地球這個奴隸主，要征收奴隸們勞動成果的不少于30%作(zuò)為(wèi)“地租”---奴隸主收取的租子。地租的極緻作(zuò)用(yòng)可(kě)以達到什麽地步呢(ne)？就是如果充分(fēn)自由競争的話，地租将使得土地之外的經營者利潤歸零。而人類總是向前發展的、總是在不斷創造财富的，繳納地租的進程也就不可(kě)能(néng)終止，房地産(chǎn)作(zuò)為(wèi)人類最大财富載體(tǐ)的地位是不可(kě)撼動的。
地球其實也是人類的終極本位，生産(chǎn)力其實都是地力的産(chǎn)物(wù)、貨币其實也是以房地産(chǎn)作(zuò)為(wèi)本位的。生産(chǎn)力決定貨币對外的彙率、房地産(chǎn)決定貨币在内的購(gòu)買力。所以一旦啓動了土地經濟---這是最靠近生産(chǎn)與生活雙要素的模式---其效率因此也是極高的。
因為(wèi)這就等同于直接動用(yòng)了本位，其它效率是難以與本位相抗衡的，各行各業各家各戶就隻能(néng)去盡量靠近本位去匹配這種效率，否則就會相對落後。也因此土地經濟隻有(yǒu)超級大國(guó)才能(néng)用(yòng)。所以人類迄今為(wèi)止，動用(yòng)土地經濟模式獲得成功的隻有(yǒu)兩個國(guó)家：美國(guó)與中(zhōng)國(guó)。美國(guó)在利用(yòng)土地經濟達成目标之後才逐漸轉型的。
目前我國(guó)還是要依賴一段時間于固定資産(chǎn)投資拉動的、還是要搞基建經濟的、秉承的還是發展經濟學(xué)，這就意味着還要繼續向土地中(zhōng)快速注入價值，繼續高效率的土地經濟。因而，房地産(chǎn)總值的擴張是必然的，要不就是單價擴張、要不就是面積擴張、要不就是兩者兼有(yǒu)。老百姓能(néng)夠真正匹配土地經濟效率的途徑，其實隻有(yǒu)房地産(chǎn)，其他(tā)途徑确實都無法匹配得上。
02 “雙百萬億”時代即将到來：人類迄今的房地産(chǎn)極限
目前，我國(guó)M2大約180萬億，到2019年底就将達到200萬億的水平，相當于美國(guó)、歐盟、日本的總和。這是人類單一經濟體(tǐ)貨币總量達到的最高水準。而大約還有(yǒu)4年我國(guó)的GDP将達到100萬億。
換言之，“雙百萬億”時代即将開始。中(zhōng)國(guó)，在人口組織、制造業鏈、城市體(tǐ)量、房地産(chǎn)總值上都将先後達到人類組織的極限。按照“雙百萬億”這個經濟量結合不少于30%的地租水準匡算，大約五年我國(guó)房地産(chǎn)的年交易總值大約要達到40萬億的量級，而目前隻有(yǒu)21萬億左右，還有(yǒu)100%的擴張空間。
面對地租，我們不要有(yǒu)這樣的烏托邦思維：既要經濟發展、企業興旺，又(yòu)要地租保持低位，這兩個目标是矛盾的，無法實現的。其實看待房地産(chǎn)是最需要“敵托邦”思維的，所謂敵托邦就是真實而殘酷、理(lǐ)性而無奈、萬物(wù)為(wèi)刍狗，地球不就是這樣的嗎？
具(jù)體(tǐ)到武漢，2017年GDP為(wèi)1.34萬億，而今年前三季度為(wèi)1.06萬億（預計全年可(kě)達1.43萬億），按照地租水準匡算2018年理(lǐ)論上應該有(yǒu)不少于4290億的房地産(chǎn)交易總值，比屆時的實際發生額估計要高出接近40%，處理(lǐ)很(hěn)安(ān)全的區(qū)間。
房地産(chǎn)作(zuò)為(wèi)人類的總本位、總歸入、總平台、總樞紐，會不會崩盤呢(ne)？會的。什麽時候崩盤呢(ne)？就是連城市都開始人口減量、基建建無可(kě)建、人口深度老齡化的時候，而我們距離這一天還相當遙遠(yuǎn)。在全球200多(duō)個經濟體(tǐ)中(zhōng)，真正發生過房地産(chǎn)崩盤的不超過十個，房地産(chǎn)崩盤确實隻是稀罕事件。
03 特大城市根本不會留時間給你做空
與地球站在一起當然是人類最好的選擇，事實上所有(yǒu)的房企，以及類似大家顧問這樣的中(zhōng)介公(gōng)司，都是成全買家當地主做房東。地主房東是最好的職業，而且這個職業還不影響本職工(gōng)作(zuò)，我們不贊成過度購(gòu)房，但更不贊同排斥房地産(chǎn)的态度。尤其是對于超級大國(guó)的房地産(chǎn)，切忌不可(kě)做空。對于房企也是這樣，如果不是今年土地拍賣時附加了太多(duō)影響未來定價的因素，現在其實應該進入囤地周期，以待享受“地價替換房價”的巨大利益。
中(zhōng)國(guó)這麽大體(tǐ)量的國(guó)家，你能(néng)否看空？美國(guó)副總統彭斯的講話，說美國(guó)幫助重建了中(zhōng)國(guó)，2000年美資在中(zhōng)國(guó)總投資裏頭占的比重是1.1%，比例就已經非常低的了。到了2016年，美國(guó)在中(zhōng)國(guó)總投資裏頭的占比是0.05%，也就是說美國(guó)的投資杯水車(chē)薪，與此同時中(zhōng)國(guó)對美投資在美國(guó)總投資裏占0.5%，相當于美國(guó)在中(zhōng)國(guó)投資占比的10倍。
按彭斯的講話，是不是中(zhōng)國(guó)幫助了美國(guó)呢(ne)？美國(guó)人這樣講話，他(tā)還沉浸在以前對小(xiǎo)國(guó)講話的範疇當中(zhōng)，他(tā)忘了中(zhōng)國(guó)是個巨大的、海量的龐然大物(wù)，對于這個龐然大物(wù)，看空是很(hěn)危險的，因為(wèi)它會自己慣性的往前走，哪怕它發揮差一點，也會得出一個好的結果，因為(wèi)規模效應覆蓋了很(hěn)多(duō)的小(xiǎo)錯誤。
超級大國(guó)是不可(kě)看空的，更不可(kě)做空，它也許會出現短暫的波動，但短暫的波動你做空的時間窗口在哪？等你剛開始做空，它又(yòu)開始緩過神來，所以大國(guó)不可(kě)看空、更不可(kě)做空。沒有(yǒu)任何機構可(kě)以做空中(zhōng)國(guó)，沒有(yǒu)任何機構可(kě)以做空人民(mín)币，除非中(zhōng)國(guó)自己做空自己。超級大國(guó)根本不留時間窗給你做空。
具(jù)體(tǐ)到像超大城市武漢，原本是重工(gōng)業、重化工(gōng)城市，但其實已經悄然順利轉換成了高科(kē)技(jì )城市、知識服務(wù)業城市。超大城市有(yǒu)規模、高科(kē)技(jì )有(yǒu)附加值、知識服務(wù)可(kě)貿易，做空武漢的空間是被封死了的。
04 營銷的獨立價值更明顯了：高周轉是永恒的
高周轉思路現在受到了很(hěn)多(duō)批評，尤其是在目前的情況下，批評高周轉成了潮流。其實，人類社會的周轉速度一直是越來越快的，高周轉本身就是主旋律、主規律，房地産(chǎn)本身也是這樣。但為(wèi)何高周轉目前受到了越來越大的質(zhì)疑呢(ne)？出現這個認識關鍵在于方向上的混沌。
房地産(chǎn)要不要高周轉？要。但是，為(wèi)了實現銷售高周轉，在目前的技(jì )術條件下已經達到了建築的物(wù)理(lǐ)極限，繼續提升建築速度來維持高周轉就是錯的。人們批評的是這個，但誤以為(wèi)房地産(chǎn)高周轉就是快速建設，否也。房地産(chǎn)高周轉的方向變了，不能(néng)再去調整物(wù)理(lǐ)極限，否則一定出事。
比如說，現在在類似武漢這樣的大城市，高周轉模式應該是“銷售低周轉、抵押中(zhōng)周轉、租賃高周轉”。通過盡量發揮産(chǎn)品價值、提升營銷獨立價值，以銷售低周轉來換取利潤最大化，以前可(kě)能(néng)要做三個項目獲得的利潤，現在逐漸要變成做一個項目就行，與很(hěn)多(duō)人印象不同的是，營銷的價值事實上提升了。“銷售低周轉”其實質(zhì)是“利潤高周轉”。
而在三、四線(xiàn)城市的高周轉模式，則是“銷售高周轉、抵押中(zhōng)周轉、租賃低周轉”，在一個14億人口的大國(guó)中(zhōng)，光是大城市是裝(zhuāng)不完這麽多(duō)人的，需要不少于一百個中(zhōng)小(xiǎo)城市----也就是每個省平均不少于3座中(zhōng)小(xiǎo)城市---的貢獻。而且農村産(chǎn)業化，很(hěn)多(duō)農業人口也開始住在中(zhōng)小(xiǎo)城市、駕車(chē)務(wù)農了。
因此，類似宜昌、襄陽這樣的三四線(xiàn)城市雖然租賃流量一般，但購(gòu)房自住及光宗耀祖的返鄉置業需求是不可(kě)小(xiǎo)視的，唯獨要注意的就是這種城市的客戶，缺乏獨立性，往往更從衆更容易受外界影響，追漲殺跌的情況普遍。
05 “銷售低周轉、利潤高周轉”的營銷策略
房地産(chǎn)呈現出天然的高鎖定特征，比如說商(shāng)品住宅天然的有(yǒu)70%是不會入市流通的。房地産(chǎn)需求呈現出天然的高升級特性，隻要錢夠了就會對居住環境提出新(xīn)要求，因此房地産(chǎn)的需求空間是永續的，但進入到了“高原态”是确鑿無疑的。
目前搞大規模基建、發出貨币刺激經濟但又(yòu)不允許直接進入樓市，這能(néng)否實現呢(ne)？其實是實現不了的。房地産(chǎn)是貨币的本位，貨币出來之後一定是要去對應或者說找本位的，猶如孩子要找媽媽一樣。
如果人為(wèi)不讓他(tā)對應，其實就是增加中(zhōng)間成本，如果一直不讓對應那麽中(zhōng)間成本就會提高到讓整體(tǐ)崩盤為(wèi)止。地租累積不會停止，但是延後了價值分(fēn)配。所以理(lǐ)智上判斷，在恰當時機恢複---而不是放松--房地産(chǎn)正常秩序就是應有(yǒu)之義。
即使恢複了正常秩序，那麽“銷售低周轉、利潤高周轉”的要求也是必然的，銷售高周轉是落後形态，因為(wèi)可(kě)開發的有(yǒu)效土地逐年遞減。這個時候，産(chǎn)品創新(xīn)、全面對應各自客戶豪宅化、提升服務(wù)标準......這些的分(fēn)數占比反而越高。
君不見，在香港、在台北、在新(xīn)加坡，為(wèi)實現這些任務(wù)而存在的中(zhōng)介公(gōng)司反而越發重要了嗎？是時候多(duō)談談産(chǎn)品創新(xīn)、營銷創新(xīn)了？從這個角度看，房地産(chǎn)服務(wù)競争的大門，現在才剛剛開始打開，是時候告别以前那種渾水摸魚、泥沙俱下、謊言當道的格局了。
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