房企做住宅租賃，是山(shān)峰還是大坑？
1月11日，武漢房協與大家顧問聯合舉辦(bàn)的《2018年武漢樓勢分(fēn)析報告會》在嘉華酒店(diàn)成功舉行，218位來自房企的中(zhōng)高層、媒介主筆(bǐ)參會，整個宴會廳都擠滿啦，非常成功。
武漢房協會長(cháng)張漢培先生、房協秘書處負責人王立寬先生莅臨，房協負責人說，協會成立22年來，這還是首次與代理(lǐ)公(gōng)司合辦(bàn)會員活動呢(ne)。什麽原因呢(ne)？
會長(cháng)說，主因是去年大家顧問舉辦(bàn)的2017年武漢樓市分(fēn)析會反響極佳、預判準确，以及大家顧問推出的系列分(fēn)析預判得到公(gōng)認，衆多(duō)協會會員主動要求！
武漢房協張漢培會長(cháng)緻歡迎辭
張會長(cháng)還發表了熱情的歡迎緻辭，房協會員的開發量已經占據整體(tǐ)行業的接近90%，這些房企對于未來的判斷與把握将對武漢城市化帶來至關重要的影響。張會長(cháng)還對大家顧問取得的武漢本土中(zhōng)介八年連冠、中(zhōng)國(guó)房地産(chǎn)百強服務(wù)商(shāng)的城際表示了勉勵。
而我則為(wèi)到場的聽衆彙報大家顧問對2018年房地産(chǎn)市場趨勢的分(fēn)析成果。大家顧問不認同“小(xiǎo)年、小(xiǎo)小(xiǎo)年的判斷”，房地産(chǎn)各個方面都進入“高原态”恐怕才是真正的趨勢。
其間，我談到了最近的租賃體(tǐ)系建設，以及對房企對待住宅租賃的建議。這個建議在此前我們隻為(wèi)自家的客戶提供了，這是第一次通過這種方式輸出給更多(duō)的房企。
我做“房地産(chǎn)高原态元年”的主旨彙報
最近關于房企進入住宅租賃市場的聲音特别大。但我們大家顧問的研究發現，從全球各國(guó)來看大房企的轉型之路：
①如果未來想以收租為(wèi)主，則都不以住宅為(wèi)對象、而是以商(shāng)用(yòng)物(wù)業為(wèi)收取對象(主要是寫字樓和商(shāng)業、及少量物(wù)流倉儲)，凡是企圖收取住宅租金為(wèi)主的房企，最後都成為(wèi)了政策的對立者而失敗。
②住宅的租金，隻有(yǒu)政府及其機構收取(廉租/公(gōng)租房)和民(mín)間分(fēn)散收取(個人/家庭或小(xiǎo)企業在商(shāng)品房市場)才是主流，從未出現過大企業收取住宅租金為(wèi)主業的、甚至于大企業完全不介入此領域。
③上述規律隻有(yǒu)一個國(guó)家例外：德(dé)國(guó)。但德(dé)國(guó)隻有(yǒu)事實上的大國(guó)企才做住宅租金的生意。比如能(néng)源公(gōng)司EON、軍工(gōng)企業帝森克虜伯等等。德(dé)國(guó)政府是給了幾大特殊政策才成就了這樣的局面：固定利率、土地劃撥、稅收抵扣。
④絕大多(duō)數的國(guó)家的房企，即使做的規模再大、發展的業态再高、收取租金的規模再大，開發依舊占據不少于一半的份額。開發至關重要，是重中(zhōng)之重。
⑤人類對住宅的要求是不斷升級的，因此開發生意是永遠(yuǎn)可(kě)以持續的，也注定了開發才是可(kě)以不斷膨脹的，最開始是數量膨脹、依賴與開發數量的增加；之後是質(zhì)量膨脹、雖然開發面積下降但是金額膨脹。
⑥以收取住宅租金為(wèi)主，要做到大規模一定是針對中(zhōng)低收入階層、因為(wèi)高收入階層傾向于自己買房。而中(zhōng)低收入階層的租賃穩定，這必然是一個萎縮的過程(針對管理(lǐ)和運營而言)，這對企業來說是不利的，所以大企業沒有(yǒu)以住宅租金為(wèi)生的。而收取寫字樓和商(shāng)用(yòng)物(wù)業的租金，意味者不斷的經營、創新(xīn)，這是一個緩慢膨脹的過程(價格/管理(lǐ)手段/觀念等等)，所以大企業去做相對來講可(kě)以持續。
⑦各國(guó)大房企到高級階段後，升級的方向普遍是擴大而不是縮小(xiǎo)自己的杠杆：房地産(chǎn)金融化或者準金融化方向。租賃、物(wù)管等服務(wù)環節隻是視為(wèi)細節和占底盤的手法，不應視為(wèi)未來方向。利用(yòng)高杠杆發展到高級階段的房企，如果向租賃和物(wù)管轉型、而不加以金融化或者準金融化(比如retis)，一定意味着各方面的萎縮。租賃和物(wù)管滿足不了大體(tǐ)量房企的能(néng)量消耗和獲利慣性。可(kě)将酒店(diàn)作(zuò)為(wèi)最高級的住宅租賃或者說物(wù)管，但最大的酒店(diàn)集團總市值不過250億美元，是很(hěn)小(xiǎo)的。
⑧現在直接持有(yǒu)項目，可(kě)以避開無地可(kě)買的境況。持有(yǒu)項目以租賃的名(míng)義後，等待以後的政策正常化，然後再賣房子就賺大錢了。這個倒是在非正常政策下的正确選擇。
⑨現在，是否為(wèi)租賃體(tǐ)系建設出過力、是否為(wèi)雄安(ān)新(xīn)區(qū)建設出過力、銷售紀律是否合規，将可(kě)能(néng)與未來的參拍土地、評标等的資格挂鈎，企業參與過則可(kě)能(néng)得到加分(fēn)，在這種情況下，房企為(wèi)了資格而參與一些住宅租賃業務(wù)是值得理(lǐ)解的。以及實際為(wèi)了占土地地盤的住宅租賃、無須付出土地購(gòu)置成本與建築建造成本的住宅租賃當然值得考慮。而除這些之外的住宅租賃都可(kě)能(néng)是房企的陷阱！
結論是：未來的房地産(chǎn)企業還是要拼開發為(wèi)主、不要輕易轉入租賃市場。租賃市場隻應該盯着寫字樓和商(shāng)業、物(wù)流為(wèi)主，住宅租金應該少碰，住宅租賃市場是個陷阱。當然了，存在特殊目的的住宅租賃例外。
大家顧問對大型房企的這方面的總建議是：
房企應該開發開發還是開發！
租賃則要商(shāng)物(wù)商(shāng)物(wù)還是商(shāng)物(wù)！
土地力求盲目樂觀積極拓展！
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