他(tā)心之問：武距文(wén)冠丁酉年，樓市空間誰最大？
■給您拜年了！
鬥轉星移，輪值丁酉，雞年初一。
在此，大家顧問的全體(tǐ)同仁，首先要向房地産(chǎn)業者、購(gòu)房投資者以及各界人士恭賀新(xīn)春。能(néng)成為(wèi)武漢本土最大的中(zhōng)介房服商(shāng)，我們最應感謝(xiè)的就是各界的厚愛與支持、最應感恩的就是這個大時代。
作(zuò)為(wèi)要同時服務(wù)兩端客戶的特殊行業，中(zhōng)介既要為(wèi)前端客戶----房企提供知識服務(wù)、創新(xīn)服務(wù)，也要為(wèi)終端客戶----購(gòu)房投資者提供資産(chǎn)服務(wù)、銷售服務(wù)，更必須保持雄雞般的狀态，為(wèi)兩端客戶盡到司晨啼曉的責任。
作(zuò)為(wèi)對緻力于行業進步、并以此為(wèi)推動社會進步貢獻力量有(yǒu)期盼的一份子，在丁酉雞年“天下白”的時刻，也再次提醒自己與同事，要保持“首帶冠，文(wén)也；足搏距，武也；敵前敢鬥，勇也；見食相呼，仁也；守夜不失，信也”的文(wén)武勇仁信五德(dé)。
■巨量慣性、億人都市圈
去年的國(guó)慶調控潮系列最嚴限制政策，其實今年才是體(tǐ)現并承受壓力的關鍵年份。從起心動意，到實進踐行，房地産(chǎn)市場到底會怎麽樣呢(ne)？房地産(chǎn)參與者們，應該有(yǒu)些什麽準備呢(ne)？在大年初一，來探讨探讨。
一）人類史上全球最大的房地産(chǎn)市場
根據監測數據，武漢房地産(chǎn)市場在2016年實現的成交數據如下：①合計成交約43.5萬套、總計約4600萬㎡；②其中(zhōng)：新(xīn)商(shāng)品房34.4387萬套、3572.37萬㎡；新(xīn)商(shāng)品住宅28.7952萬㎡、3074.58萬套；③二手房：約9萬套、約1000萬㎡。
從成交的面積與套數數據可(kě)以判斷，武漢蟬聯了中(zhōng)國(guó)最大房地産(chǎn)市場的地位，同時，這還是人類曆史上的城市房地産(chǎn)年度成交之最。這個成交的背後，是巨大的客戶流與資金流，及其長(cháng)遠(yuǎn)的消費流、信息流。
購(gòu)房與其它消費行為(wèi)不同，購(gòu)房鎖定了更長(cháng)遠(yuǎn)的就地消費、也篩選并留下了更高層次的居民(mín)，武漢憑借高教優勢、服務(wù)優勢、交通優勢，在這輪争奪資金流、客戶流的競争中(zhōng)，取到了先機。
這股城市流一旦形成就有(yǒu)了強大的慣性，要讓其立即停下來需要極其強大的反作(zuò)用(yòng)力，就更不用(yòng)說使其倒退的難度了。最起碼到現在為(wèi)止，以及可(kě)預見的時間裏，這種反作(zuò)用(yòng)力應不會出現，大趨勢不會改變，武漢作(zuò)為(wèi)強二線(xiàn)城市中(zhōng)的主力之一，在全國(guó)房地産(chǎn)配置中(zhōng)作(zuò)用(yòng)應将得到鞏固、而非削弱。
二）中(zhōng)極空間最大：地球上将首次出現以“億人”計的都市圈
依據“城市化→大城市化→都市圈化”這個大國(guó)空間布局的路徑規律，中(zhōng)國(guó)目前正在“大城市化”加劇，“都市圈化”起步的節點上。總體(tǐ)上，中(zhōng)國(guó)未來的都市圈隻會是這5極：
①東極：上海長(cháng)三角都市圈；
②北極：北京京津唐都市圈；
③南極：廣深珠三角都市圈；
④中(zhōng)極：武漢都市圈；
⑤西極：成渝都市圈。
按照13.7億的人口，以及三次産(chǎn)業的配比趨勢，未來地球上将首次出現以“億”為(wèi)計的都市圈，這就會是在我國(guó)。而在此前，地球上的都市圈人口最多(duō)都隻在4000萬人以下，比如東京都市圈。
長(cháng)三角都市圈、京津唐都市圈、珠三角都市圈最終都将在1萬平方公(gōng)裏的城市空間上，各自集聚超過1億人口。而像中(zhōng)極----武漢都市圈，彙聚湖(hú)北全省5852萬人中(zhōng)的65%也就是3800萬人将是必然的趨勢，而武漢市承載其中(zhōng)的2500~3000萬人也是應有(yǒu)之義。
而當前，武漢是1100萬人口弱，也就是說還需要擴大一倍以上。按照2016年的房地産(chǎn)産(chǎn)能(néng)，全力開工(gōng)的話，武漢還需要20年房地産(chǎn)建設才能(néng)滿足人口彙聚的空間需要。
由于東極、西極、南極發展較為(wèi)成熟，而西極有(yǒu)成都、重慶兩大核心分(fēn)擔任務(wù)，因此，在中(zhōng)國(guó)五大都市圈中(zhōng)，唯獨武漢的空間建設使命任務(wù)最重，更直白理(lǐ)解就是，武漢房地産(chǎn)事業的空間恐怕也是最大的。
可(kě)以見到，在這個大背景下，尤其是國(guó)家振興中(zhōng)部、發展長(cháng)江經濟帶的支持下，武漢已經定位為(wèi)少數的國(guó)家中(zhōng)心城市、超大城市之一。這也就意味着，武漢的全體(tǐ)房地産(chǎn)業者不應該為(wèi)短暫的市場波動、歇息而過于擔憂，而是前瞻性地做好創新(xīn)與服務(wù)。
三）風險最小(xiǎo)的調控：快速拉升再鎖定
在2016年及之前的1年~1.5年的時間裏，以一線(xiàn)城市為(wèi)核心、強二線(xiàn)城市為(wèi)主力，啓動了曆史上拉升速度最快的樓市行情，1年裏拉升的幅度基本都在50%甚至以上，這是曆史上的第一次。
正是由于調控前是罕見的“快速拉升”行情，這就導緻絕大多(duō)數的房産(chǎn)交易，實質(zhì)上是在房價上漲50%以前發生的。快速拉升決定了高位的交易籌碼占比較低。同時，一線(xiàn)城市的限購(gòu)政策，也導緻了在此段時間内的交易大多(duō)以剛需、首次改善型剛需為(wèi)主，這種購(gòu)房者在3年内出售的可(kě)能(néng)性較小(xiǎo)，鎖定效果強。
以武漢為(wèi)例，武漢現在的房産(chǎn)總值大約4.5萬億（不含土地），在調控前1年内發生的一、二手房交易大約為(wèi)2000億，這種高位風險籌碼的占比僅為(wèi)大約4.44%。由于武漢房地産(chǎn)市場真正的啓動、特别是房價拉升是在2016年年初，之前是放量但價格穩定的階段，因此這種高位風險籌碼的占比實際僅為(wèi)大約2.44%。
另外，除開今年内，武漢樓市的投資者占比相比深圳等一線(xiàn)城市要低得多(duō)，絕大部分(fēn)為(wèi)自住型剛需客戶，我們暫且認為(wèi)今年9個月内的購(gòu)房者50%都是投資者、并考慮到房價下跌25%以上才會觸發金融風險，那麽武漢樓市的風險籌碼将降低到1%左右，幾乎可(kě)以忽略不計。
關于這點的深度分(fēn)析及延展，您可(kě)參閱我們之前的“20城調控潮”對房地産(chǎn)後市的影響簡判 (點擊藍字即可(kě)閱讀該篇文(wén)章)，這裏不再贅述。
■他(tā)心之問
有(yǒu)個知名(míng)而難纏的問題叫做“他(tā)心難題”Problem of Other Minds。比如：因為(wèi)隻有(yǒu)一個真實世界，而可(kě)能(néng)的虛拟世界可(kě)以無窮無盡，所以你所在的這個世界恰巧是真實的可(kě)能(néng)性接近于零。也就是說，虛拟世界的大門一旦打開，你隻能(néng)被徹底卷入而不可(kě)能(néng)獨處其身。
因為(wèi)另一側的巨變，會對本側構成颠覆，這就是他(tā)心之問。房地産(chǎn)也一樣。如上述，武漢截至去年9月底不包括未開發土地在内的房地産(chǎn)總值是4.5萬億，包括土地在内應為(wèi)10萬億。而截至去年度，武漢65.9%的成交是在三環到四環之間的郊區(qū)，全市房價上漲13.54%，而幾大主城區(qū)房價上漲在大約50%。綜合這些增長(cháng)幅度，武漢去年全市的包含土地在内的房地産(chǎn)總值增長(cháng)了2萬億左右，人均19萬元。
2016年武漢居民(mín)可(kě)支配人均收入全市總計是大約3600億、人均36000元。這隻相當于房地産(chǎn)總值的3.6%、隻相當于房地産(chǎn)增值總額的18%。按他(tā)心邏輯，如果今年武漢房價能(néng)保持穩定不增長(cháng)，工(gōng)資性收入也已變得微小(xiǎo)，資産(chǎn)性收入、财産(chǎn)性受益将成為(wèi)主導。
因此隻要滿足資本形成門檻的資金---也就是首付（在武漢隻需15萬元就能(néng)入市形成資本、形成資産(chǎn)），就隻能(néng)進入，因為(wèi)停留在外會趨近于他(tā)心難題中(zhōng)的“零”，會被迫越來越被甩離。
對于個人或家庭來說，隻有(yǒu)彙聚總量低于20萬的資金才會有(yǒu)繼續停留在消費領域的必要。從這角度說，房價起點并不高的武漢樓市，恐怕要為(wèi)更多(duō)市民(mín)的資本形成、資本加強提供承載空間，而不是戛然而止，房地産(chǎn)業者要做的事情還很(hěn)多(duō)。
■結語
明朝唐伯虎曾經先後寫道：“武距文(wén)冠五色翎，一聲啼散滿天星，一叫千門萬戶開，王侯勒馬朝天客，立馬先聽第一聲”。在丁酉雞年的第一天，我們也嘗試着以上述文(wén)字做一聲啼、第一聲、一叫白。
當然，大家顧問作(zuò)為(wèi)一家商(shāng)業機構，對于特别具(jù)象與具(jù)指的市場分(fēn)析與判斷，涉及到我們的商(shāng)業機密與後續決策，不能(néng)予以公(gōng)開展現，隻能(néng)支持給客戶所用(yòng)，比如說城市與片區(qū)的結構性機會與矛盾、房價的具(jù)體(tǐ)走勢、城市有(yǒu)效半徑的變化等等。
不過我們要提醒，武漢也将陸續體(tǐ)現房地産(chǎn)的以下規律：
“Left over全取原則”
“Location privilege的平民(mín)化”
“社會越發展、有(yǒu)效土地越少、有(yǒu)效時間越多(duō)、有(yǒu)效人力越少”
“樓市供求規律完全不同”
“人口下降5%、城市膨脹1.6倍”
“社會将從消費競争升級到資産(chǎn)競争”
“M2揚抑效應”
“極度透明化與價值形成”
“虛拟不可(kě)逆、去化不可(kě)逆、杠杆不可(kě)去”
“城鄉變比帶來的巨大橫向轉移”
“産(chǎn)業變比帶來的巨大橫向轉移”
“大國(guó)樓市的三(五)代人理(lǐ)論”
“共化經濟正在實現”
“人的上帝化”
……
隻有(yǒu)從世界房地産(chǎn)發展史的積累中(zhōng)、以及對最新(xīn)趨勢的前瞻分(fēn)析中(zhōng)，房地産(chǎn)從業者才能(néng)真正地把握規律，才能(néng)超越細枝末節的數據、波谲雲詭的政策，找到真正的方向，走好今年及來年的道路。
再次祝大家新(xīn)春快樂，繼續發财！
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