獨家：上半年武漢樓市四大變化！
上半年武漢樓市低調收官，卻發生了這四大變化！
上半年武漢樓市整體(tǐ)數據播報
2018上半年，武漢全市成交新(xīn)建商(shāng)品住宅累計7.14萬套/771.06萬方，銷售均價9336元/平（含保障性住房），同環比均減少，處于曆史成交低位。
同時，上半年武漢樓市表現出以下四大變化：
1
從狂熱到理(lǐ)智
2018年前6個月，除4月剛需盤集中(zhōng)入市使得日光盤占比高達81%外，其餘各月日光盤占比均下滑至五成左右。購(gòu)房者心态從狂熱到理(lǐ)智。據大家顧問研究部監測數據顯示，上半年197次開盤中(zhōng)，116次日光，日光盤占比達58%，相比去年下半年下降10%。
從5、6月的行情看，盡管供應到位，但成交分(fēn)化卻十分(fēn)明顯。由于利率水平的不斷上浮，市場的主要矛盾從供求矛盾轉換成為(wèi)了資金矛盾，剛需、投資客都日趨謹慎，這使得市場呈現多(duō)層級分(fēn)化特征。
一些價格低于市場預期的豪宅盤仍然熱銷，限價使得其價格比同區(qū)域的二手房價格更低，加之資源稀缺，自帶“**濱江”、“**品牌”等大IP光環，較強的保值增值潛力使得投資客趨之若鹜。而另一類高價盤就尴尬了，前期入市價較高，産(chǎn)品及區(qū)域認可(kě)度不足，去化艱難。
在剛需盤中(zhōng)，分(fēn)化也日益明顯。典型項目如，光谷東綠地光谷中(zhōng)心城5開5罄；白沙洲、漢陽四新(xīn)等熱門闆塊日光盤占比高達100%，幾乎是逢開盤必售罄。而在黃陂臨空新(xīn)城、江夏湯遜湖(hú)、東西湖(hú)吳家山(shān)等個别先天不足的闆塊内，不少低價剛需盤去化也十分(fēn)困難。
佳佳認為(wèi)，下半年，武漢樓市成交面的多(duō)層級分(fēn)化将繼續加深。
2
從消極到積極
上半年，全市新(xīn)建商(shāng)品住宅新(xīn)增供應量877.17萬方，環比下降36%，同比增長(cháng)5%。供應節奏呈現前低後高走勢。1-4月，住宅月度新(xīn)增供應量在150萬方以内，5-6月始迎高峰，分(fēn)别達229萬方、209萬方。供應面經曆從消極到積極的變化。
供應面由冷淡變為(wèi)積極的同時，購(gòu)房門檻也經曆了由高到低的變化。
相較于早前全款優先的緊張局面，熱門樓盤三成首付即可(kě)順利“上車(chē)”，全款比例及首付比例變的較低
在房地産(chǎn)融資渠道全面收緊的大環境下，快速回籠資金，成為(wèi)龍頭房企拿(ná)地、加速布局的重要支撐。這也是上半年促使房企的推貨态度從消極變為(wèi)主動的重要原因。
預計下半年資金面趨緊的局面不會改觀，“有(yǒu)貨盡量賣”将會是房企下半年的共識。供應面将比上半年稍顯活躍。
3
從中(zhōng)心到遠(yuǎn)郊
2018年，可(kě)以說是遠(yuǎn)城區(qū)樓市全面爆發的一年。反觀2017年，遠(yuǎn)城區(qū)成交占比還從未超出過50%。
從1月開始，遠(yuǎn)城區(qū)成交占比便高達57%，撐起武漢樓市半邊天。随後持續維持在50%以上，直至5-6月，才因主城區(qū)的供應增長(cháng)而回落。
随着武漢城市遠(yuǎn)城區(qū)地鐵等基礎設施的完善，促使購(gòu)房成本有(yǒu)限的客群大量外溢，逐漸将購(gòu)房區(qū)域延伸到了四環以及四環外的區(qū)域。這使得黃陂、東西湖(hú)等六大遠(yuǎn)城區(qū)成交齊齊位列區(qū)域成交TOP10。
預計下半年新(xīn)的置業熱點仍将陸續遷徙至各熱門遠(yuǎn)城區(qū)，四環線(xiàn)串聯的片區(qū)将日益成為(wèi)武漢樓市的中(zhōng)堅力量。
4
從剛需到剛改
剛需剛改化是上半年武漢樓市的最顯著特點之一。
市場端：從上半年成交面積結構看，自2017年8月起，90-120平産(chǎn)品成交占比持續擴大。至2018年6月，90-120平産(chǎn)品成交占比已達53%，占據了過半的市場份額。二胎需求及首付比例的提升，催生了一步到位住房需求。
供應端：2017年以來，地王不斷增多(duō)，2018年，各種附加條件也令隐性拿(ná)地成本居高不下。在成本及溢價壓力下，主城區(qū)窪地片區(qū)及遠(yuǎn)城區(qū)“大戶化”已漸成趨勢。
以新(xīn)城區(qū)中(zhōng)地價最高的後湖(hú)片區(qū)為(wèi)例，後湖(hú)三大純新(xīn)盤戶型都相當大，首地雲夢台戶均141平、中(zhōng)美大都會戶均158平、城開雲悅邸戶均120平！
主城區(qū)内，硚口長(cháng)豐龍湖(hú)長(cháng)豐項目戶均達到了123平，光谷東聯投驿園戶均127平、綠地光谷中(zhōng)心城戶均129平、四新(xīn)片區(qū)招商(shāng)樾望戶均140平！
從去年至今，兩江四岸濱江新(xīn)項目陸續出現，無一例外均以大戶型為(wèi)主。如漢口二七濱江的華發外灘首府、綠城黃浦灣、偉鵬萬科(kē)禦玺濱江；武昌的聯投中(zhōng)心、奧山(shān)武漢江山(shān)；漢陽的碧桂園晴川府、龍湖(hú)春江彼岸等；東湖(hú)風景區(qū)的華僑城原岸、西北湖(hú)的西北湖(hú)壹号禦玺灣等。
無論是供應端還是需求端，武漢剛需對戶型的要求已被拔高至大三房、甚至緊湊型四房。武漢樓市的全面大戶化已不可(kě)逆轉！
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