十一月現“分(fēn)水嶺”，成交量半月增半月減
一、政策解讀：武漢12月土拍首設一次報價規則
2016年12月27日，武漢市将挂牌出讓22宗地塊，其中(zhōng)10宗地網上挂牌，12宗地現場挂牌，22宗地塊中(zhōng)有(yǒu)7宗地塊設置了出讓指導價，設置指導價的7宗地，分(fēn)别編号為(wèi)P(2016)129号、P(2016)131号、P(2016)132号、P(2016)133号、P(2016)138号、P(2016)145号、P(2016)146号，其中(zhōng)P(2016)129号地塊位于武漢經濟開發區(qū)，P(2016)131号-P(2016)133号地塊位于江夏，P(2016)138号地塊位于硚口區(qū)古田二路，P(2016)145号、P(2016)146号地塊位于光谷。
限定了出讓指導價的地塊，在競價達到設定的出讓指導價後，采取一次性報價的方式确定競得人，這也是繼武漢土拍設置最高限價之後出現的土拍新(xīn)規則。
7宗地塊中(zhōng)，5宗地塊的上浮比例均為(wèi)33.33%，另外2宗地塊的上浮比例約為(wèi)6.25%，設置上浮比例為(wèi)6.25%的地塊位于江夏藏龍島梁山(shān)頭村。
二、土地市場：十一月共成交土地18宗，土地出讓金總計197.4億元，平均樓面地價5889元/平方米。
2016年11月，武漢土地市場共舉行1場網上拍賣會以及1個地塊招标和2個地塊現場拍賣，共推出土地18宗，實際成交18宗，成交面積約137.1萬平方米，成交總金額197.45億元，平均樓面地價5889元/平方米。本月土地供應量較上月增加顯著，其中(zhōng)工(gōng)業用(yòng)地、科(kē)教用(yòng)地各1宗，純商(shāng)服用(yòng)地4宗，純住宅和商(shāng)住用(yòng)地各6宗。供應面積大量增加，熱門地塊設置了最高限價，最高有(yǒu)效報價達到出讓最高價的，進入規劃方案評比程序，評比得分(fēn)最高者為(wèi)競得人，通過類似于“熔斷”方式來控地價，為(wèi)土地市場降溫。
度過了10月的土地拍賣低落期，11月份房企拿(ná)地熱情異常，18塊地中(zhōng)有(yǒu)11塊地設定了封頂價，其中(zhōng)有(yǒu)5塊地進入規劃方案評比，說明政策調控後房企依然看好市場。
三、供應市場：十一月住宅新(xīn)增供應225.35萬方，環比增幅20%。
11月武漢市二級市場住宅新(xīn)增供應225.35萬方，相較10月187.39萬方，上升20%，市場供應方面，整個武漢市場處于供不應求的狀态，特别是近中(zhōng)心城區(qū)的新(xīn)城區(qū)斷貨嚴重，為(wèi)加大供應量，土地供應和督促開工(gōng)建設雙管齊下，并建立房地産(chǎn)項目審批“綠色通道”，以此來保障全市房地産(chǎn)市場供求平衡。
四、樓市表現：十一月現“分(fēn)水嶺”，成交量半月增半月減，市場供應增加，限購(gòu)加碼讓樓市分(fēn)化。
11月前半月，單日成交量呈上升之勢，後半月則呈下滑之勢，以11月15日為(wèi)界形成一道分(fēn)水嶺。全國(guó)一二線(xiàn)城市樓市降溫明顯，還有(yǒu)新(xīn)增城市加入限購(gòu)行列，而上海繼續政策加碼，讓樓市快速降溫。11月武漢主城區(qū)域銷量可(kě)觀，洪山(shān)區(qū)單月成交3226套領跑全城。11月銷量達到2.63萬套/262.4萬方/242億元，11月均價9175元/㎡，環比減少1.78%，銷量環比上月量增價減，但不乏有(yǒu)項目年底集中(zhōng)備案情況，存在一定的虛胖。11月份供應量大增，中(zhōng)心城區(qū)依然是客群首選之地，為(wèi)防止政策再次生變，擁有(yǒu)房票客群看好中(zhōng)意樓盤仍會立即下手，市場選擇面雖已拓寬，但熱點區(qū)域項目繼續保持着供不應求的狀态，并且價格優勢明顯。
小(xiǎo)戶型去化較好，剛需及首改戶型去化下降12.2%：11月，80-120㎡産(chǎn)品成交占比54.4%，占比相比10月下降12.2個百分(fēn)點，剛需及首改戶型需求縮小(xiǎo)，而60㎡以下産(chǎn)品較10月增幅5.6個百分(fēn)點，小(xiǎo)戶型受歡迎；120㎡以上産(chǎn)品成交占比31.6%，占比相比10月上升5.1個百分(fēn)點，大戶型需求有(yǒu)所增加。新(xīn)政實施前後，對市場影響非常明顯，特别是部分(fēn)開發商(shāng)嗅到政策加碼的風聲，搶在政策實施前開盤，對戶型面積段去化占比情況存在一定影響。
月度新(xīn)盤開盤分(fēn)析：11月份，我司監測的25個開盤項目中(zhōng)，有(yǒu)4個開盤項目位于新(xīn)城區(qū)，21個開盤項目位于中(zhōng)心城區(qū)。市場供應量增加，政府指導各項目備案售價，很(hěn)多(duō)開盤售價在客戶心理(lǐ)預期之内，吸引擁有(yǒu)購(gòu)房資格客群争搶。11月整體(tǐ)開盤去化表現較好，整體(tǐ)去化率達到88%，高于10月整體(tǐ)去化率1%，限購(gòu)加碼在一定程度上引發客群恐慌心理(lǐ)，唯恐政策再生變。11月25個開盤項目中(zhōng)，有(yǒu)14個項目開盤售罄，去化率超過90%、80%的項目分(fēn)别有(yǒu)3個、2個，去化率低于50%的項目有(yǒu)2個，去化量非常有(yǒu)限。
11月，商(shāng)業成交套數2632套，較上月環比下降17.68%，但成交均價14361元/㎡較上月增幅0.6%，量減價增。11月備案面積前三區(qū)域分(fēn)别是：經濟技(jì )術區(qū)、武昌區(qū)、黃陂區(qū)，唯有(yǒu)經濟技(jì )術區(qū)的碧桂園泰富城是以公(gōng)寓型商(shāng)業成交為(wèi)主。
辦(bàn)公(gōng)成交面積小(xiǎo)幅減少，11月，全市辦(bàn)公(gōng)備案18.2萬方，相較10月成交面積19.6萬方，減少7%。備案均價11732元/㎡，環比降幅3%。漢陽區(qū)在15個行政區(qū)中(zhōng)奪得辦(bàn)公(gōng)市場成交冠軍寶座。此外，位于亞軍和季軍的分(fēn)别是武昌區(qū)、江岸區(qū)。
五、項目排行：金沙泊岸奪得住宅銷售額冠軍。
住宅項目：11月，金沙泊岸累計銷售9.37億元居榜首；位于江漢區(qū)的中(zhōng)國(guó)水電(diàn)·盛世江城，銷售額達到6.22億元，躍升至亞軍。
商(shāng)辦(bàn)項目：位于經濟技(jì )術區(qū)的碧桂園泰富城本月再度開盤一舉囊括商(shāng)業銷售面積、金額雙料冠軍，累計銷售4.01億元。在辦(bàn)公(gōng)方面，武漢中(zhōng)央文(wén)化區(qū)本月表現良好，拿(ná)到銷售金額冠軍，累計銷售1.3億元，而漢陽區(qū)的招商(shāng)·公(gōng)園1872則拿(ná)到銷售面積冠軍，累計銷售1.1萬平方米。
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