武漢土地出讓首限最高價，溢價率控制在100%以内
一、政策解讀：武漢土地出讓首限最高價 溢價率控制在100%以内
10月20日，武漢市國(guó)土規劃局公(gōng)告出讓18宗地塊，其中(zhōng)11宗限定了最高價。這是武漢首次對出讓地塊設定封頂價，試圖為(wèi)過熱的土地市場降溫。
根據公(gōng)告，除蔡甸一宗地塊11月9日開标外，其餘均在11月22日摘牌，競買者達到2個以上即轉入競價。與以往不同，本次出讓對其中(zhōng)11宗住宅地塊限定最高價：新(xīn)洲陽邏一宗地塊，起始價2.28億元，最高價3.4億元；黃陂橫店(diàn)一宗地塊，起始價8.45億元，最高價16.9億元；漢陽楊泗港地區(qū)新(xīn)港長(cháng)江城啓動片地塊起始價65億元，最高價122億元。根據封頂價，各地塊溢價率均控制在100%以内，有(yǒu)的甚至低于50%。
公(gōng)告顯示，如果競價達到設定的封頂價，按挂牌文(wén)件規定方式确定競得人。武漢國(guó)土交易中(zhōng)心稱，這類似于股市“熔斷”機制。
二、土地市場：十月共成交土地4宗，土地出讓金總計11.8億元，平均樓面地價6236元/平方米。
2016年10月，武漢土地市場共舉行1場網上拍賣會以及3個地塊招标，共推出土地5宗，實際成交4宗，成交面積約3.82萬平方米，成交總金額11.81億元，平均樓面地價6236元/平方米。本月土地供應量較上月明顯減少，從供地用(yòng)途來看，均為(wèi)商(shāng)服用(yòng)地，其中(zhōng)一塊帶部分(fēn)住宅，供應面積大量減少，熱門地塊采取招标形式，防止地價過高。
10月份土地拍賣熱情不高，政府出售土地節奏放緩，表明政府調節房地産(chǎn)市場的決心，特别是熱門地塊，為(wèi)防止溢價過高，采取招标形式出售。
10月住宅新(xīn)增供應187.39萬方，相較9月156.32萬方，上升20%，市場供應方面，上半年創天量的成交，市場處于供不應求的狀态，為(wèi)加大供應量，政府出台一系列措施，包括通過加強監管機制，督促各房地産(chǎn)開發商(shāng)維持正常市場運作(zuò)，市場供應量明顯增加。
三、樓市表現：旺季不再，市場供應增加，限購(gòu)限貸政策讓樓市降溫，量價齊減。
10月房地産(chǎn)黃金期已不再，全國(guó)一二線(xiàn)城市樓市漸漸降溫，政策開始生效。各地政府開始對房地産(chǎn)市場加強監管機制，抑制房地産(chǎn)價格過快上漲，穩定市場環境，督促各大地産(chǎn)商(shāng)共同促進良好市場發展，加大供應力度，讓市場回歸理(lǐ)性。武漢“金九銀十”輝煌不再，限購(gòu)主城區(qū)域銷量明顯減少，郊區(qū)開始發力，成交量大增。10月銷量達到2.07萬套/216.5萬方/202.2億元，環比上月量增價減。10月份搶房荒在主城區(qū)表現最明顯，雖然抑制了投資需求，但改善型需求量大，即使供應量逐月增加，市場仍處在供不應求的狀态。10月郊區(qū)銷量增長(cháng)明顯，投資客開始轉向郊區(qū)，武漢整體(tǐ)市場表現出價格下降的現象，但從各項目開盤情況來看，主城區(qū)價格正常增長(cháng)。10月均價9342元/㎡，環比減少2.80%。
剛需及首改戶型去化較好，大戶型及小(xiǎo)戶型去化下降明顯：10月，80-120㎡産(chǎn)品成交占比66.6%，占比相比9月上升12.9個百分(fēn)點，剛需及首改戶型需求較大；120㎡以上産(chǎn)品成交占比26.5%，占比相比9月下降9.6個百分(fēn)點，大戶型需求減少。新(xīn)政實施後，很(hěn)大程度上解放了剛需的購(gòu)買力，由于市場上供應量依然是供不應求狀态，首改客群在新(xīn)政實施後紛紛出手，避免後續未知政策的影響。
月度新(xīn)盤開盤分(fēn)析：10月份，武漢各城區(qū)開盤在售項目較多(duō)，開盤項目較9月有(yǒu)所增加，政府已表決心整頓房地産(chǎn)市場，捂盤、惜售等現象明顯好轉。市場供應量增加，但主城區(qū)繼續保持着供不應求的狀态，吸引大量客群争搶。開盤即“日光”項目明顯減少，我司監測的29個開盤，整體(tǐ)開盤去化表現較好，整體(tǐ)去化率達到87%。其中(zhōng)，有(yǒu)8個項目開盤售罄，去化率超過90%、80%的項目分(fēn)别有(yǒu)9個、4個。
10月，商(shāng)業成交套數3197套，較上月增幅翻一倍以上，環比增幅119.93%，限購(gòu)限貸政策利好商(shāng)業去化，市場成交增長(cháng)。10月備案面積前三區(qū)域分(fēn)别是：經濟技(jì )術區(qū)、東西湖(hú)區(qū)、漢陽區(qū)。
辦(bàn)公(gōng)成交面積明顯減少，10月，全市辦(bàn)公(gōng)備案19.6萬方，相較9月成交面積32.5萬方，減少40%。備案均價12051元/㎡，環比降幅24%。江岸區(qū)繼續保持辦(bàn)公(gōng)市場成交冠軍寶座。此外，位于亞軍和季軍的分(fēn)别是漢陽區(qū)、東湖(hú)高新(xīn)區(qū)。
四、項目排行：光谷188國(guó)際社區(qū)奪得住宅銷售額冠軍。
住宅項目：10月，光谷188國(guó)際社區(qū)累計銷售8.78億元居榜首；位于漢陽區(qū)的钰龍旭輝半島，銷售額達到6.28億元，躍升至亞軍。
商(shāng)辦(bàn)項目：位于經濟技(jì )術區(qū)的碧桂園泰富城本月首次開盤一舉囊括商(shāng)業銷售面積、金額雙料冠軍，累計銷售7.23億元。在辦(bàn)公(gōng)方面，位于東湖(hú)高新(xīn)區(qū)的光谷one39本月表現良好，超越其他(tā)項目，奪得辦(bàn)公(gōng)銷售面積、金額雙料冠軍，累計銷售1.53億元。
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