月報 | “三高”下的八月樓市開啓新(xīn)格局
8月武漢樓市表現出“高價高供應高成交”的三高特征，并将由此開啓四大樓市新(xīn)格局：認籌量減少成為(wèi)大概率事件、“暗降”搶跑擴大化、不限購(gòu)區(qū)域不日光盤增多(duō)、熱門樓盤依舊一房難求！
1、樓市預期轉向！
8月以來，監管層密集發聲，地方政府積極響應，媒體(tǐ)推波助瀾，三方合力作(zuò)用(yòng)下，樓市預期發生轉向。
中(zhōng)金公(gōng)司發布的最新(xīn)數據顯示，8月前三周，全國(guó)60城土地流拍率上升至9.4％，比7月擴大2%。此外，全國(guó)多(duō)城搖号中(zhōng)簽率提升，“棄選率”成新(xīn)熱詞，購(gòu)房者開始糾結搖中(zhōng)的房是否還該買。
反觀武漢，8月全國(guó)調控不斷加碼的背景下，政策面平穩，僅在8月16日，接受了一次住建廳的約談。
相對而言，武漢政策壓力并沒有(yǒu)很(hěn)大，然而，作(zuò)為(wèi)二線(xiàn)城市中(zhōng)的佼佼者，8月武漢首套房利率再次領跑全國(guó)，達到6.35%的水平。
金九銀十，武漢樓市将在樓市下行預期及高企的利率中(zhōng)拉開帷幕。
2、武漢塔尖項目價格驚爆眼球！
2018年8月，武漢市新(xīn)建商(shāng)品住宅新(xīn)增供應量235.62萬方，環比增長(cháng)34%，同比增長(cháng)91%。
分(fēn)區(qū)來看，8月主城區(qū)、新(xīn)城區(qū)新(xīn)增供應并駕齊驅，分(fēn)别達132.26萬方、103.36萬方，環比分(fēn)别增長(cháng)81%、0%。主城區(qū)供應環比7月大增八成，入市表現積極！
武漢三個塔尖項目萬科(kē)禦玺濱江、華發外灘首府、華僑城原岸月内入市，最高均價達82154元/平（華僑城原岸雙拼别墅），總價高達4100-5900萬元/套。
3、高供應下的高成交能(néng)走多(duō)遠(yuǎn)？
2018年8月，武漢市新(xīn)建商(shāng)品住宅成交16671套、178.94萬方，環比增長(cháng)44%、44%，同比增長(cháng)-1%、11%。全市商(shāng)品住宅市場成交均價9342元/㎡，同環比均持平。
從周度供銷對比來看，8月迎來3次供應小(xiǎo)高峰，成交跟随走出上揚行情。但仍與供應量有(yǒu)較大的差距。
在全國(guó)樓市行情轉冷、市場預期向下以及房貸利率高企的背景下，後續市場能(néng)否繼續維持高成交，還有(yǒu)待觀察。
4、警惕！熱門剛需闆塊供大于求！
本月最熱門的區(qū)域為(wèi)東西湖(hú)區(qū)，總計成交2934套/32.29萬方，漢陽區(qū)成交1996套/20.54萬方位居第二，漢南區(qū)成交1584套/17.15萬方位居第三。
江岸後湖(hú)、洪山(shān)白沙洲、黃陂新(xīn)洲蔡甸等剛需闆塊供應較為(wèi)集中(zhōng)，并呈現出供大于求特征。但由于備案數據存在一定滞後性，該數據也并不能(néng)完全反映市場真實狀态。
但仍需意識到剛需闆塊的高供應量，意味着剛需闆塊的競争壓力凸顯。
5、瘋狂不再，市場回歸正常！
8月入市49盤，日光盤占比49%，與7月持平。
從開盤情況看，不日光盤越來越多(duō)，市場開始回歸正常，購(gòu)房者趨于理(lǐ)性。
6、後市預測
1）、認籌量減少成為(wèi)大概率事件
8月武漢樓市去化情況雖整體(tǐ)平穩，但内部已出現分(fēn)化。通過分(fēn)析認籌比數據發現：
萬元左右項目中(zhōng)，爆款“神盤”武漢綠地城認籌比1:1.02。
1.45-1.7萬元項目中(zhōng)，鵬湖(hú)灣認籌比1:1.26、幸福灣認籌比1:1.74；
2萬元左右項目中(zhōng)，紐賓凱公(gōng)園裏認籌比1:1.5，世界城香榭麗舍認籌比1:1.07；
3萬元以上項目中(zhōng)，華僑城原岸認籌比1:0.8。
金九銀十，随着供應盤增多(duō)，需求被分(fēn)散，剛需項目4-5人搶一套房的景象已經一去不返，認籌人數減少是大概率事件。
2）、精(jīng)裝(zhuāng)、全款現折扣，“暗降”搶跑将繼續
8月22日，本以為(wèi)會創造二七濱江區(qū)域單價“新(xīn)高”的華發外灘首府，出其不意以精(jīng)裝(zhuāng)9.3折入市。此前也出現了，武漢綠地城裝(zhuāng)修95折、碧桂園鳳凰灣裝(zhuāng)修9折等。除裝(zhuāng)修折扣外，也出現了總價和貸款折扣，如世界城香榭麗舍全款客戶毛坯部分(fēn)可(kě)95折，貸款客戶97折。
預計随着供應量增加，金九銀十“暗降”搶跑的态勢将擴大化。
3）、不限購(gòu)區(qū)域回歸正常，“不日光”增多(duō)！
不限購(gòu)區(qū)域開始回歸正常，“不日光”越來越多(duō)。
如蔡甸頤禾郡、碧桂園知音豪庭、三和名(míng)仕城；漢南碧桂園鳳凰灣、錦深漢南公(gōng)館、綠地城、新(xīn)長(cháng)江香榭瀾溪；新(xīn)洲當代滿庭春、佳陽翠湖(hú)裏、紅星天鉑等。這些或是新(xīn)城區(qū)内自身交通、學(xué)區(qū)、商(shāng)業等硬件配套稍弱的樓盤，或是新(xīn)城區(qū)内的均價較高的典型樓盤。可(kě)見購(gòu)房者更趨理(lǐ)智。
4）、熱門樓盤依舊一房難求！
限價的存在，讓熱門剛需闆塊的毛坯、高性價比樓盤将依舊一房難求。
（本文(wén)數據來源自中(zhōng)國(guó)指數研究院）
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