月報 | 五大“核心指标”告訴你7月武漢樓市現狀如何？
從表象看，7月武漢樓市量跌價穩，算不上是一個下半年的完美開端。但通過深入分(fēn)析我們發現，7月是全年一個關鍵轉折點，受外部政策環境影響，武漢樓市供應面自7月末起由消極轉向積極，蟄伏已久樓市将自7月起開啓新(xīn)局面！并帶來這幾個層面的變化。
1、供應面從觀望到積極
2018年7月，武漢市新(xīn)建商(shāng)品住宅新(xīn)增供應量176.39萬方，環比減少16%，同比增長(cháng)52%。
從周度供應情況看，7月武漢樓市供應量呈現翹尾态勢，原本冷淡的供應面在7月第4周突迎大爆發，供應量高達81.38萬方！
佳佳認為(wèi)，7月，全國(guó)超60城密集發布超70次各類型房地産(chǎn)調控政策，不斷釋放的常态化調控決心，看到這種變化趨勢，武漢房企心态由觀望轉向積極。
根據此前由房管局公(gōng)布的第三季度可(kě)入市項目清單顯示，今年7至9月份，全市将105個項目、712.17萬平方米商(shāng)品住房可(kě)達銷售條件，這些項目分(fēn)布在15個行政區(qū)域。這意味着8、9月武漢将會有(yǒu)更多(duō)項目積極入市。
2、成交面疲态初顯
2018年7月，武漢市新(xīn)建商(shāng)品住宅成交11538套、123.93萬方，環比減少28%、28%，同比減少39%、31%。全市商(shāng)品住宅市場成交均價9338元/㎡，同比微跌，環比持平。
從周度供銷對比來看，市場已現疲态。
二季度以來，供應面積極向好，波峰不斷，但成交面卻仍波瀾不驚，與17年市場良好的供銷正向關系對比，這種變化十分(fēn)明顯。
今年以來，武漢房貸利率一直高居不下。據大家顧問研究部調查，目前首套房貸利率上浮30%，二套利率上浮40%，購(gòu)房成本大大增加，選擇日趨謹慎。
7月，央行已通過多(duō)種手段，向市場注入了較多(duō)流動性，銀行偏緊的資金面有(yǒu)望緩解。但随着供應面的增長(cháng)，購(gòu)房者日趨理(lǐ)智的趨勢不會變。
3、遠(yuǎn)城區(qū)“高流通” 主城區(qū)“低流通”
本月最熱門的區(qū)域為(wèi)蔡甸區(qū)，總計成交1528套/17.27萬方，新(xīn)洲區(qū)成交1432套/15.73萬方位居第二，漢陽區(qū)成交1299套/14.15萬方位居第三。
遠(yuǎn)城區(qū)呈現“高流通”特征。蔡甸、新(xīn)洲、江夏、黃陂、東西湖(hú)等五遠(yuǎn)城區(qū)成交全線(xiàn)飄紅，月均成交超11萬方。
主城區(qū)呈現“低流通”特征，僅漢陽、洪山(shān)有(yǒu)少量成交；江漢區(qū)墊底，僅0.85萬方。
遠(yuǎn)城區(qū)内部分(fēn)化始現——蔡甸、新(xīn)洲兩不限購(gòu)區(qū)供銷兩旺，領跑全市。而江夏、黃陂、東西湖(hú)等限購(gòu)區(qū)，則出現了供大于求、成交分(fēn)化現象，反映出供應面增長(cháng)下，購(gòu)房者心态由激進到理(lǐ)性的變化。
4、地王“保本價”入市
7月，武漢市共計有(yǒu)5個地王項目入市。這些項目分(fēn)别是：碧桂園晴川府、正榮紫阙台、南山(shān)十裏星空。它們均為(wèi)當時的闆塊地王，備受市場關注。
值得一提的是，在新(xīn)房備案價和精(jīng)裝(zhuāng)修“雙限價”的背景下，這些項目均以“保本價”入市。
佳佳認為(wèi)，地王項目選擇在7月入市具(jù)有(yǒu)信号意義，這代表着在融資渠道及調控政策雙雙收緊的情況下，房企對後市的樂觀有(yǒu)所下降。
下半年預計有(yǒu)更多(duō)地王項目放棄等待，以保本價入市。
5、日光占比再降
7月入市23盤，日光盤占比48%，為(wèi)年内最低值。
從開盤情況看，主要呈現兩大特征：
1、推盤數量呈現持續攀升态勢，推盤節奏明顯加快。7月4個周開盤數量分(fēn)别為(wèi)3盤、6盤、8盤、7盤，東湖(hú)金茂府、中(zhōng)南拂曉城、北辰蔚藍城市等樓盤幾乎月月加推。
去年，大量企業對于政策的持續性帶有(yǒu)觀望和僥幸心态，可(kě)能(néng)存在一定的延期推售心理(lǐ)，但随着政策層面不斷釋放的常态化調控決心，企業也看到了市場的這種變化趨勢，加速推售有(yǒu)效回籠資金也能(néng)夠提前做好“過冬”的準備。
2、3.5環外剛需盤内部分(fēn)化明顯。如文(wén)一雲水灣、泊樾府由于體(tǐ)量小(xiǎo)、品牌弱、配套差等自身素質(zhì)處于劣勢，去化明顯弱于孔雀城問津蘭亭、世茂龍灣等大品牌項目。
大品牌房企布局廣泛，産(chǎn)品線(xiàn)豐富，又(yòu)得益于購(gòu)房者對品牌房企實力的認可(kě)。在遠(yuǎn)郊樓市的激烈競争中(zhōng)，品牌可(kě)以轉化為(wèi)很(hěn)好的銷售力，将來或将隻有(yǒu)大品牌房企才能(néng)在遠(yuǎn)郊闆塊玩得轉。
（本文(wén)數據來源自中(zhōng)國(guó)指數研究院）
7月最後一天，重要會議定調“堅決遏制房價上漲”，嚴厲程度前所未有(yǒu)。随即，作(zuò)為(wèi)樓市标杆城市的深圳率先響應，第一時間升級調控，限售三年、企業限購(gòu)、離婚限貸等大殺器同步上陣。8月3日，武漢市召開房地産(chǎn)市場亂象專項整治行動推進大會，明确表示調控不會放松。市場外部政策環境已發生重大轉向！
在調控升級、監管不放松、客戶觀望初顯、供應爆發等市場背景下，後市不容樂觀。
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