獨家：2018年5月武漢樓市簡報：細思極恐！可(kě)能(néng)是假的！
5月武漢樓市呈現三大謎團：1.供應與成交呈現2:1；2.遠(yuǎn)城區(qū)意外大逆轉；3.日光盤占比從8成回落至5成；然而細思極恐！這可(kě)能(néng)是個假的五月！
無敵土拍門檻擊碎光谷夢！
2018年5月，全市住宅用(yòng)地共成交2宗，分(fēn)别由武漢鑫合利房地産(chǎn)開發有(yǒu)限公(gōng)司、武漢尚龍置業中(zhōng)标，總成交土地面積11.6萬㎡，總成交價155418萬元。
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從曆史數據看，5月土地市場與去年相比供應偏緊，供應量為(wèi)年内最低值，量價表現為(wèi)量跌價漲。
供應面——5月高昂收官 6月或将延續
5月，武漢全市新(xīn)建商(shāng)品住宅新(xīn)增供應量229.49萬方，環比增長(cháng)61%，同比增長(cháng)122%，大幅上升，不僅是今年年内的最高值，也是近4年内來同期最高值。
整體(tǐ)而言，市場嚴格限價的大環境下，5月武漢樓市供應面一改1-4月一直低迷的态勢，迎來了一次爆發期。但從各區(qū)供應情況來看，樓小(xiǎo)哥(gē)認為(wèi)呈現兩大特征：
1、主城區(qū)：在高供應的環境下，洪山(shān)、漢陽等兩區(qū)獨大，其他(tā)7區(qū)供應仍較低迷。
2、遠(yuǎn)城區(qū)：各區(qū)供應較為(wèi)均衡，表現為(wèi)“齊頭并進”的态勢。
成交面——這不是真相！創了5年最低！
5月，全市新(xīn)建商(shāng)品住宅成交11828套、127.28萬方，環比增長(cháng)9%、7%，同比減少31%、26%。全市商(shāng)品住宅市場成交均價9335元/㎡，同比微跌，基本持平。
值得一提的是，5月成交量為(wèi)近五年曆史同期最低。
從開盤情況看，5月市場實際成交表現火熱依舊，供不應求表現明顯，全月日光盤占比高達53%。5月的高供應并未在成交量得到充分(fēn)反應。另一方面5月項目集中(zhōng)在下旬入市，未能(néng)及時轉化為(wèi)成交網簽數據，6月或将得到具(jù)體(tǐ)體(tǐ)現。
供銷比——置業熱點陸續遷徙
5月，6大遠(yuǎn)城區(qū)呈現慣性火熱，集體(tǐ)亮相成交TOP10。其中(zhōng)，黃陂區(qū)以1035套領跑。主城區(qū)中(zhōng)，洪山(shān)區(qū)以48.93萬方的高供應量收獲1715套的成交量，位列第一。
随着武漢城市版圖的外擴，購(gòu)房者的目光不止局限于三環主城區(qū)内，逐漸将購(gòu)房區(qū)域延伸到了四環以及四環外的區(qū)域。四環線(xiàn)的有(yǒu)序建設、地鐵的布局，讓許多(duō)購(gòu)房者看到了武漢衆多(duō)新(xīn)城區(qū)的發展潛力，新(xīn)的置業熱點陸續遷徙，四環線(xiàn)串聯的片區(qū)已經日益成為(wèi)武漢樓市的中(zhōng)堅力量。
從區(qū)域供求數據看，江漢、硚口、武昌、洪山(shān)、東湖(hú)高新(xīn)等5區(qū)供大于求，呈現出了兩大假象：
假象1：洪山(shān)區(qū)由于大量政府團購(gòu)房、還建房，推動了該區(qū)域的高供應，從而導緻假性供大于求。
假象2：江岸、硚口、武昌、東湖(hú)高新(xīn)等4區(qū)由于四限政策以及備案數據的延遲的緣故，導緻假性供大于求的現象産(chǎn)生，具(jù)體(tǐ)數據或将在6月得到呈現。
遠(yuǎn)城區(qū)方面，由于各區(qū)上半年入市較為(wèi)頻繁，消耗了大量庫存，緻使目前庫存不足，從而出現供不應求，若供應量跟不上，供不應求的現象仍将持續！
區(qū)域比——假的！遠(yuǎn)城區(qū)仍為(wèi)成交主力軍
受主城區(qū)房價溢出效應影響，遠(yuǎn)城區(qū)需求依舊十分(fēn)旺盛。
5月，遠(yuǎn)城區(qū)成交占比48%，下降6%。由于洪山(shān)區(qū)、漢陽區(qū)的高成交，緻使主城區(qū)趕超遠(yuǎn)城區(qū)。但事實上，遠(yuǎn)城區(qū)仍為(wèi)成交的主力軍。
成交價——整體(tǐ)穩定，3區(qū)波動較大
從區(qū)域價格變化情況看，多(duō)區(qū)價格波動較大，以主城區(qū)為(wèi)主。
主城區(qū)價格波動較大的為(wèi)經開區(qū)、江漢區(qū)、武昌區(qū)，遠(yuǎn)城區(qū)與上月相比，小(xiǎo)幅上漲。
開盤戰報——分(fēn)化加劇，日光退燒
5月入市36盤，日光盤占5成，日光逐漸放慢步伐，剛需項目開盤去化基本90%-100%左右，改善産(chǎn)品去化84%，高端豪宅項目去化率30-68%左右，整體(tǐ)市場逐步回歸正常。
4月，武漢樓市剛需為(wèi)王。而5月，入市項目則由“剛需”向“剛改”進化。與此同時，大量剛需項目的集中(zhōng)入市，剛需内部産(chǎn)生分(fēn)化，剛需購(gòu)房者選擇餘地變大，從而導緻優勝劣汰的現象産(chǎn)生，一改過去剛需盤開盤即日光的态勢，剛需購(gòu)房者更加趨于理(lǐ)性！
現階段，受前期高價地影響，武漢主城區(qū)潛在待售房源以高價盤居多(duō)，造成供應高端化與需求支付能(néng)力透支化，而“限價”政策的嚴格執行又(yòu)在一定程度上加劇了剛需剛改産(chǎn)品的供不應求矛盾。未來成交的高價地項目将陸續入市，武漢房地産(chǎn)市場恐将陷入嚴重分(fēn)化境地，一端是剛需、首改産(chǎn)品的持續供不應求，一端是高價項目的門可(kě)羅雀。
知名(míng)房企市占率持續高位
5月，新(xīn)城發展控股以12.59億元的銷售金額位列第1位，綠地控股和保中(zhōng)國(guó)恒大位列其後。
（本文(wén)數據來源自中(zhōng)國(guó)指數研究院）
回望5月，剛需、剛改項目持續熱銷仍然是主旋律，年已過半，6月各大房企迎來上半年業績節點，熱銷主旋律或将持續，入市積極性提高。從金融層面來看，美聯儲加息消息的傳開以及貸款政策的不放松，各大房企或迎來年度大考，優勝劣汰現象将更加凸顯，應提前為(wèi)營銷進行打量，以回款為(wèi)主要目的，掌握主導權。
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