獨家：2018年3月武漢樓市簡報：外冷内熱
剛剛過去的這個三月，為(wèi)武漢一季度樓市畫上了怎樣的句點？
各路資本撕咬武漢土地市場 求“地”若渴
2018年3月，全市住宅用(yòng)地共成交14宗，成交土地面積75.15萬㎡，環比大幅減少90%，平均樓面價為(wèi)4380元/㎡，較上月上漲70%，分(fēn)區(qū)域來看，本月洪山(shān)區(qū)的成交地塊數量最多(duō)。
其中(zhōng)，最值得注意有(yǒu)三場土拍，一場是在年内第四場土拍上，出現了2宗自然人拿(ná)地，其中(zhōng)1宗還是溢價80%拿(ná)的；另外一場是3月20日，在背負着大體(tǐ)量還建地塊的前提下，由萬科(kē)、保利實力品牌房企聯手強勢購(gòu)入洪山(shān)區(qū)地塊，同時當日土拍現場出現了武漢首宗大學(xué)生安(ān)居房地塊；第三場是3月29日，江岸區(qū)解放大道1675号的P(2018)028号地塊由被原土地持有(yǒu)人收入囊中(zhōng)。徐東大道二線(xiàn)麥德(dé)龍超市以南地塊的P(2018)029号地塊的原土地使用(yòng)人武漢市嘉倫誠泰商(shāng)貿有(yǒu)限公(gōng)司提出申請，撤牌。
武漢樓市供不應求，庫存已嚴重不足，而2018年租賃地也将擠占一部分(fēn)商(shāng)品房建設用(yòng)地，更加劇了土地市場緊張氛圍。各路資本都在撕咬武漢土地市場這塊價值潛力巨大的蛋糕。武漢市尤其是主城區(qū)土地資源隻會越來越奇貨可(kě)居。
一季度各大房企入市積極性欠佳
3月，武漢全市新(xīn)建商(shāng)品住宅新(xīn)增供應面積96.06萬方，環比增長(cháng)40%，同比減少35%；
從開盤情況看，3月24盤入市，與2月相比，環比增長(cháng)26%。
3月“兩會”政府報告再次重申“房住不炒”，提出租賃、保障房加快建設，并推進房地産(chǎn)稅改革立法，金融去杠杆大局已定的情勢下，房地産(chǎn)信貸資金監管趨嚴，多(duō)數銀行上調房貸利率，同時限價不放松，多(duō)重因素下房企入市積極性不佳。
展望二季度，資金面依舊是制約市場成交變化的關鍵，預計房地産(chǎn)信貸控制依舊偏緊，“四限”城市還将持續擴容，房地産(chǎn)稅落地尚需時日，4月各大房企是否會加快入市步伐，還需考量。
供不應求主旋律，黃陂區(qū)領跑全市
在經曆過去數年的高成交後，2018年3月武漢市場的需求仍然非常旺盛。
具(jù)體(tǐ)來看，3月，7區(qū)成交量均遠(yuǎn)超供應量，其中(zhōng)黃陂、蔡甸、新(xīn)洲、漢南，新(xīn)城區(qū)呈現慣性火熱，均是供不應求的狀态。其中(zhōng)，黃陂區(qū)以1459套領跑。
核心區(qū)江漢區(qū)一如既往成交不振，東西湖(hú)、江夏、洪山(shān)等區(qū)因備案延遲出現了假性的供大于求現象。
3月樓市外冷内熱
今年3月成交量明顯僅為(wèi)去年同期一半。3月，全市新(xīn)建商(shāng)品住宅成交9696套、105.65萬方，環比增長(cháng)69%、70%，同比減少50%、47%。全市商(shāng)品住宅市場成交均價9343元/㎡，環比與同比微跌，基本持平。
從曆史數據看，今年3月成交水平達到曆史低位值。主要由于目前樓市處于集中(zhōng)亮相期，樓盤動态十分(fēn)活躍，多(duō)個新(xīn)面孔亮相：武昌佳兆業廣場、招商(shāng)東城華府、硚口江山(shān)樾、蔡甸碧桂園·知音豪庭、碧桂園·憶西湖(hú)、新(xīn)洲紅星地産(chǎn)愛琴海購(gòu)物(wù)公(gōng)園、漢陽遠(yuǎn)洋東方境世界觀、龍湖(hú)·春江彼岸、龍湖(hú)·春江郦城、龍湖(hú)·新(xīn)壹城等一大批新(xīn)面孔亮相，各大房企正在積極做好入市前的準備。使市場形成了一種外冷内熱的假象。最值得一提的是，這些新(xīn)面孔大多(duō)隸屬外來房企旗下，且“豪”者居多(duō)。
遠(yuǎn)城區(qū)仍是成交主戰場
分(fēn)區(qū)來看，遠(yuǎn)城區(qū)需求旺盛。從2017年9月起，遠(yuǎn)城區(qū)成交量就與主城區(qū)不相上下。
3月，遠(yuǎn)城區(qū)成交占比高達52%，撐起武漢樓市半邊天。而在2017年，還從未超出過50%。
随着主城區(qū)項目開盤節奏的加快，遠(yuǎn)城區(qū)成交占比下滑10%，但仍高于主城區(qū)。
監管力度加大，多(duō)區(qū)價格維穩
從區(qū)域價格變化情況看，多(duō)區(qū)價格微跌，與上月基本持平。
3月武漢政府監管層面力度加大，出台兩項政策，以确保剛需購(gòu)房者的合法權益。
3月15日，武漢市房管局發布《關于進一步加強商(shāng)品房銷售全過程監管的通知》，通知内容主要涵蓋五個方面：1.實行銷售方案備案與公(gōng)示制度；2.實行售前約談與承諾；3.實行售中(zhōng)現場巡查制度；4.實行售後報告與抽查制度；5.意向購(gòu)房人數多(duō)于項目準售房源的宜采取公(gōng)證搖号方式公(gōng)開銷售。
3月15日，武漢市房管局發布了《武漢市剛需人群首次購(gòu)買新(xīn)建商(shāng)品住房優先選房操作(zuò)規程（試行）（征求意見稿）。根據該意見稿，剛需人群滿足三個條件：1.在武漢市無自有(yǒu)住房；2.符合武漢住房限購(gòu)政策規定；3.自本次購(gòu)房之日起前3年内無住房交易記錄。剛需人群可(kě)優先選購(gòu)1套新(xīn)建商(shāng)品住宅。
日光步伐減緩
日光盤占比有(yǒu)所上升。3月，全市共計24個項目新(xīn)開盤或加推，比2月增加5個；其中(zhōng)日光盤13個，占比54%。與去年3月38次開盤19次日光相比，3月日光盤占比上漲了4%。
從項目所屬區(qū)域來看，主城區(qū)市場較為(wèi)活躍，3月共計24個項目開盤，主城區(qū)和遠(yuǎn)城區(qū)各占67%、33%。
從市場開盤情況看，3月下旬入市的6個樓盤（保利大都會、碧桂園泰富城、融創觀瀾壹号、金地悅江時代、萬科(kē)翡翠玖玺、新(xīn)港長(cháng)江府），除融創觀瀾壹号是當天售罄外，去年常見的“日光”情況已然不再。
知名(míng)房企市占率持續高位
3月，武漢主流房企的銷售金額同比增長(cháng)108%，其中(zhōng)住宅同比減少53%。市場趨于理(lǐ)性。
1-3月，綠地控股在武漢銷售金額同比下降2%，銷售金額為(wèi)32.36億元，位居首位，融創中(zhōng)國(guó)和碧桂園位列其後。
（本文(wén)數據來源自中(zhōng)國(guó)指數研究院）
展望未來，武漢市房管局30日公(gōng)布了第二季度全市預計達到銷售條件的98個商(shāng)品住房項目清單，預計今年4月至6月将有(yǒu)805.62萬平方米新(xīn)房上市銷售。武漢市房管、國(guó)土部門已建立房地産(chǎn)項目開發聯合監管機制，将開展聯合巡查，嚴查開發商(shāng)捂盤惜售行為(wèi)。
但在信貸資金監管趨嚴，多(duō)數銀行延長(cháng)放貸時間、房貸利率持續上調的大環境下，4月樓市供應面會否回暖仍是未知。
技(jì )術支持：