大家顧問解讀武漢“精(jīng)裝(zhuāng)修限價令”：對頂豪市場形成小(xiǎo)阻礙
5月10日（今天）上午九時，武漢市房管局召開全市房地産(chǎn)市場專項整治行動工(gōng)作(zuò)推進會，全市房管系統及主要開發商(shāng)代表參會。
與此同時，近段時間以來武漢房地産(chǎn)市場上出現的“捆綁精(jīng)裝(zhuāng)修”現象，或也将得到規範治理(lǐ)。據知情人士透露，在此次專項整治會上，樓盤精(jīng)裝(zhuāng)修限價措施的具(jù)體(tǐ)方案也已基本出爐。
具(jù)體(tǐ)政策如下：
1、制作(zuò)全裝(zhuāng)修樣闆房，各設備型号、維修責任、材料明碼标價，一房一價表标注全裝(zhuāng)修價格内容。
2、要客戶簽訂裝(zhuāng)修内容知曉書。
3、價格指導區(qū)間6個，不服從的暫緩發放預售證：
1）售價低于1萬的，全裝(zhuāng)修不高于2000；
2）售價1萬-1.5萬的，全裝(zhuāng)修不高于2500；
3）售價1.5萬-2萬的，全裝(zhuāng)修不高于3000；
4）售價2萬-2.5萬的，全裝(zhuāng)修不高于3500；
5）售價2.5萬-3萬的，全裝(zhuāng)修不高于4000；
6）售價3萬以上的，全裝(zhuāng)修不高于5000。
裝(zhuāng)修限價令，大家顧問這麽看：
大家顧問董事長(cháng) 尹香武
1.會造成新(xīn)房供應緊張
如果限備案價及限精(jīng)裝(zhuāng)修價的“雙限”政策嚴格執行，部分(fēn)項目的入市步伐可(kě)能(néng)會放緩，而新(xīn)房和二手房價差的再加大，又(yòu)會加劇新(xīn)房的去化速度。還有(yǒu)就是目前房地産(chǎn)企業普遍現金過多(duō)，而土地、房産(chǎn)較少，現裝(zhuāng)修價銷售的政策很(hěn)可(kě)能(néng)導緻房企持有(yǒu)的比例繼續增加。多(duō)重因素作(zuò)用(yòng)下，新(xīn)房供應可(kě)能(néng)會更加緊張。
2.對武漢頂級豪宅形成小(xiǎo)阻礙
售價3萬以上的項目，按照經驗，需要有(yǒu)相當于售價10%的裝(zhuāng)修标準，才能(néng)夠體(tǐ)現相應的檔次。五千元的裝(zhuāng)修标準，隻能(néng)支持5萬元的頂級豪宅。如果武漢要繼續升級，留住掌控資本的人，出現8萬元/㎡的頂級豪宅就是必然的現象，按照10%的标準，就是起碼需要8000元/㎡的裝(zhuāng)修标準，比目前的控制标準高出了三千元。如果不能(néng)滿足這種要求開發商(shāng)就缺乏做精(jīng)裝(zhuāng)豪宅的動力，可(kě)能(néng)會轉向其他(tā)。比如優質(zhì)地段會持有(yǒu)。如此一來，武漢頂級豪宅市場的形成會有(yǒu)小(xiǎo)小(xiǎo)阻礙，也會對武漢的城市空間升級帶來一些阻力。在完全限價的政策下，由于土地價格越來越高、能(néng)拿(ná)到的土地就越來越少，房企的惜售心态是可(kě)以想見的，同時限了裝(zhuāng)修價以後，或許會出現裝(zhuāng)飾用(yòng)品的搭售情況，房企以此彌補自己的溢價預期。
大家顧問執行董事 高虹
1.政策“一刀(dāo)切”會阻礙市場創新(xīn)沖動
在當前，有(yǒu)個别借助精(jīng)裝(zhuāng)修的不合理(lǐ)溢價現象，這種鑽空子以及民(mín)怨讓政府調控壓力空前，很(hěn)理(lǐ)解政府出台政策的處境，而這個政策帶有(yǒu)“一刀(dāo)切”的性質(zhì)，一定程度上會對市場帶來誤傷，特别是對于發展潛力很(hěn)大而價格并未達到3萬以上，比如光谷區(qū)域，會限制部分(fēn)發展商(shāng)的品質(zhì)追求和創新(xīn)沖動。
2.影響内環頂豪項目的精(jīng)裝(zhuāng)修意願
對于内環的城市頂豪項目，精(jīng)裝(zhuāng)成品房已經是産(chǎn)品品質(zhì)的一部分(fēn)，在規劃設計階段就已經同步完成裝(zhuāng)修施工(gōng)設計，據了解，這類項目精(jīng)裝(zhuāng)成本在4000+，如果沒有(yǒu)一定的溢價驅動，因為(wèi)後續還得承擔管控責任與維修風險，發展商(shāng)會選擇放棄豪裝(zhuāng)，或者降低裝(zhuāng)修配置，而這種降低配置并不是上上之選，因為(wèi)很(hěn)多(duō)公(gōng)司是全國(guó)性的有(yǒu)統一的産(chǎn)品标準，事實上是非常矛盾的。
3.對二環、三環項目影響不大
對于二三環，售價2萬以下的項目，給的裝(zhuāng)修空間已經足夠，精(jīng)裝(zhuāng)修交房是大概率現象，影響不大。但是微利下，很(hěn)考驗甲方的決策能(néng)力，包括采購(gòu)/管控成本，不同區(qū)域的價格敏感點與競争關系，同時還需要兼顧客戶滿意度。這個政策下，甲方對專業公(gōng)司的市場判斷上會有(yǒu)相對大的依賴空間。
大家顧問總經理(lǐ) 祝青
1.精(jīng)裝(zhuāng)修項目要積極應變
對于已呈現精(jīng)裝(zhuāng)修開盤的項目，要做好對購(gòu)房者的溝通。
而對于沒有(yǒu)開始銷售的精(jīng)裝(zhuāng)修項目，則要重新(xīn)考慮精(jīng)裝(zhuāng)修成本和策略。
2.期待更良性的精(jīng)裝(zhuāng)修标準評估措施出台
當前的政策實際上是不利于武漢市剛剛起步的豪宅市場，限制了武漢品牌房企的對項目品質(zhì)的追求。期待後續政府出台豪宅項目的精(jīng)裝(zhuāng)修評估标準等這類良性政策的介入，給到品質(zhì)房企更好的發展空間，推動武漢樓市向上發展。
3.更多(duō)開發商(shāng)會轉向拿(ná)商(shāng)用(yòng)地
在當前住宅土地市場拿(ná)地成本高，而且限備案價、限精(jīng)裝(zhuāng)修價格的雙限的新(xīn)形勢下，可(kě)能(néng)會逼迫房企轉而拿(ná)綜合體(tǐ)、純商(shāng)用(yòng)地，對房企資金、運營、創新(xīn)等方面的能(néng)力要求也會更高。部分(fēn)房企會迎來戰略的轉型和升級，相應對營銷機構順應市場變化及持續創新(xīn)力也有(yǒu)了更高要求。
小(xiǎo)結
整體(tǐ)而言，新(xīn)政更大的影響在于武漢高端3萬以上豪宅項目，而對于2萬以下的二、三環内項目則影響不大，2-3萬項目要個别決策，審時度勢。
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