2013政策解讀二：武漢公(gōng)積金新(xīn)政對樓市影響分(fēn)析
2013年大家顧問房地産(chǎn)政策解讀系列之二：
武漢公(gōng)積金新(xīn)政對樓市影響分(fēn)析
繼新(xīn)“國(guó)五條”頒布一周之後，武漢住房公(gōng)積金貸款政策相應調整，自3月10日起，新(xīn)受理(lǐ)的公(gōng)積金個貸業務(wù)将全部按新(xīn)規辦(bàn)理(lǐ)，3月10日前已受理(lǐ)并在公(gōng)積金系統錄入登記的貸款申請，按原規定執行。公(gōng)積金新(xīn)規的調整對于公(gōng)積金貸款的門檻有(yǒu)所提高，将對武漢樓市産(chǎn)生明顯的沖擊。
貸款額度需參照繳存時間及賬戶餘額，公(gōng)積金繳存不足1年者、二次使用(yòng)公(gōng)積金購(gòu)房者“很(hěn)受傷”
按武漢原有(yǒu)公(gōng)積金貸款規定，市民(mín)公(gōng)積金貸款額度隻要是根據市民(mín)家庭夫妻雙方的月繳存額來計算還款能(néng)力、貸款最高限額和貸款最高比例，“三選低”取低值來确定。而新(xīn)規增加了繳存時間及繳存賬戶餘額等系數标準，變成“四選低”。這一點對公(gōng)積金繳存額度不高但繳存時間長(cháng)的家庭較為(wèi)有(yǒu)利，但是公(gōng)積金繳存滿6個月但不足一年的對象和曾使用(yòng)公(gōng)積金購(gòu)房的家庭則“很(hěn)受傷”，貸款額度将大大折扣。
假如一對夫妻利用(yòng)公(gōng)積金首次購(gòu)房，所購(gòu)房屋面積90㎡，房屋總價80萬，貸款30年，夫妻雙方公(gōng)積金月繳存額均為(wèi)300元，單位和個人繳存比例均為(wèi)8%。在新(xīn)舊規定下，購(gòu)房可(kě)貸公(gōng)積金額度如下：
通過對比可(kě)以發現，新(xīn)規下，公(gōng)積金繳存不超過1年的家庭可(kě)貸款額度僅相當于新(xīn)規前的一半。同樣的，對于曾經使用(yòng)過公(gōng)積金的購(gòu)房者，若間隔時間不長(cháng)，再次使用(yòng)公(gōng)積金購(gòu)房的話，由于公(gōng)積金繳存餘額低，繳存時間短，可(kě)貸額度亦不會高。可(kě)見該新(xīn)規對繳存時間短及再次使用(yòng)公(gōng)積金購(gòu)房的客戶影響明顯，将延緩這部分(fēn)購(gòu)房者的入市步伐，減少市場需求。
需連續繳存6月以上方可(kě)貸款，突擊補繳被限制
随着公(gōng)積金貸款購(gòu)房優勢的體(tǐ)現，越來越多(duō)的購(gòu)房者選擇公(gōng)積金貸款購(gòu)房，突擊補繳以獲取貸款資格成為(wèi)購(gòu)房者的一大手段。但是武漢公(gōng)積金新(xīn)規要求“個人住房公(gōng)積金的繳存賬戶開戶時間應距申請住房公(gōng)積金貸款時間滿180天，按月連續繳存6個月以上（不含一次性補繳），可(kě)申請貸款”，這一規定完全堵死了突擊補繳的途徑，使得無公(gōng)積金或公(gōng)積金繳存不足半年的購(gòu)房者均被隔絕在外。
上述兩方面的調整，綜合限制了公(gōng)積金繳存1年以下的購(gòu)房者及部分(fēn)二次購(gòu)房者，對于武漢市場将産(chǎn)生明顯沖擊。統計數據顯示，2012年前11月，武漢住房公(gōng)積金發放貸款136億元，相當于2011年全年的1.8倍。2012年，武漢針對于住房公(gōng)積金政策的調整以及公(gōng)積金貸款手續和流程的簡化，對剛需群體(tǐ)利好明顯，大幅減輕剛性需求的購(gòu)房成本及壓力，使公(gōng)積金貸款成為(wèi)職工(gōng)購(gòu)房貸款首選。武漢樓市在公(gōng)積金等助力推動下亦表現突出。而今年年初武漢對公(gōng)積金的調整，特别是“四選低”及“突擊補繳”的限制，使得公(gōng)積金貸款的門檻明顯提高，對公(gōng)積金繳存1年以下的購(gòu)房者及部分(fēn)二次購(gòu)房者沖擊明顯，将阻礙市場部分(fēn)購(gòu)房需求的釋放，對武漢樓市成交會産(chǎn)生明顯的影響。
但值得慶幸的是，公(gōng)積金貸款在相關方面收緊的同時，對外地公(gōng)積金在漢購(gòu)房則“網開一面”，新(xīn)規規定“從外地調入武漢市的職工(gōng)，由外地公(gōng)積金中(zhōng)心出具(jù)正常繳存6個月及以上證明，并将外地繳存的公(gōng)積金全部轉移至本地公(gōng)積金賬戶”，即可(kě)根據相關要求提取公(gōng)積金購(gòu)房。這一調整可(kě)能(néng)将進一步提升外來客戶的購(gòu)房占比，而2012年的數據顯示，武漢市外湖(hú)北省内客戶在漢購(gòu)房比例達到44%，已經略微高出市内客戶的購(gòu)買比例。可(kě)見市場機遇依舊存在，各項目應注意客源的外擴，注意對外來客戶的把控，以推進項目成交。
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