2013政策解讀一：新(xīn)國(guó)五細則頒布，調控從嚴
2013年大家顧問房地産(chǎn)政策解讀系列之一：
新(xīn)國(guó)五條細則頒布，調控從嚴
繼2月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會議出台房地産(chǎn)市場調控五項政策措施之後，時隔一個星期，對新(xīn)“國(guó)五條”細化的《國(guó)務(wù)院辦(bàn)公(gōng)廳關于繼續做好房地産(chǎn)市場調控工(gōng)作(zuò)的通知》于3月1日在中(zhōng)國(guó)政府網正式公(gōng)布，該通知除對“制定價格控制目标”、“明碼标價”、“增加供應”、“加大保障房建設”等舉措的重申外，對限購(gòu)、限貸等調控要求，體(tǐ)現出從嚴從緊的趨勢。旨在進一步穩定房價，避免房價的過快上漲。統計數據顯示，自去年以來，2013年1月70個大中(zhōng)城市的新(xīn)建商(shāng)品住宅價格同比首次出現正增長(cháng)。這也意味着，與2012年的“低開”不同，今年的房地産(chǎn)市場以房價漲勢開局，去年樓市的火爆成交、房價上漲的壓力使得政府再度出台政策穩定調控。
限購(gòu)持續不放松，覆蓋範圍進一步加大
通知要求進一步完善現行住房限購(gòu)措施，意味着限購(gòu)範圍有(yǒu)擴大的可(kě)能(néng)。首先，城市内限購(gòu)覆蓋對象更全面。對于已實施限購(gòu)的城市而言，“限購(gòu)區(qū)域應覆蓋城市全部行政區(qū)域“，同時”限購(gòu)住房類型應包括所有(yǒu)新(xīn)建商(shāng)品住房和二手住房”，全市整體(tǐ)一視同仁。其次，限購(gòu)城市将增多(duō)。按照規定，對于未實施限購(gòu)的城市，若出現房價過快上漲的情況，“省級人民(mín)政府應要求其及時采取限購(gòu)等措施”，意味着限購(gòu)範圍有(yǒu)可(kě)能(néng)向二三線(xiàn)城市擴展。以上兩點關于限購(gòu)措施的重申、完善是政策從嚴的表現。
但此舉措對武漢影響甚微，首先，武漢實施限購(gòu)政策已有(yǒu)兩年，且限購(gòu)細則已經按照上述規定執行，本次限購(gòu)措施的重申，對武漢市場并無新(xīn)意，警示作(zuò)用(yòng)更大。此外，武漢市面向公(gōng)衆的房産(chǎn)查詢并不涉及其他(tā)城市，對于納稅和交社保時間已滿一年的外地購(gòu)房者均已具(jù)備購(gòu)房資格，可(kě)正常購(gòu)房。
持續實施差異化信貸政策，着重二套房貸調控
對于差别化信貸政策，在繼續嚴格實施的同時，着重加強對二套房貸的調控力度。通知要求，“對房價上漲過快的城市，人民(mín)銀行當地分(fēn)支機構可(kě)根據城市人民(mín)政府新(xīn)建商(shāng)品住房價格控制目标和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。”房貸政策的調整對需求的影響非常直接，以往“國(guó)五條”、“國(guó)八條”中(zhōng)對二套房貸首付提升至5成、6成的舉措均對樓市成交産(chǎn)生直接的沖擊，導緻成交量明顯下滑。倘若本次銀行再度提高首付款比例和貸款利率，将直接抑制開始逐步複蘇的改善型需求，導緻交易量的下滑，改變市場預期。
于武漢市場而言，二套房貸首付款比例和貸款利率再度提升的可(kě)能(néng)性不大，武漢住宅市場2011年、2012年整體(tǐ)均價相對平穩，2011年均價同比僅上漲3%，2012年均價則同比下滑0.98%，不屬于“房價上漲過快的城市”。此外，武漢市場以剛性需求為(wèi)主導，2012年，武漢住宅市場90㎡以下戶型成交占比達41.04%，而對于二套房貸的加強調控旨在打擊投資投機性購(gòu)房，對剛需不會産(chǎn)生沖擊。所以這一舉措對武漢樓市亦不會産(chǎn)生直接的影響 。
外來務(wù)工(gōng)人員納入住房保障體(tǐ)系，或将分(fēn)流部分(fēn)商(shāng)品住房購(gòu)房需求
與以往不同，通知要求“2013年底前，地級以上城市要把符合條件的、有(yǒu)穩定就業的外來務(wù)工(gōng)人員納入當地住房保障範圍”，該舉措擴大保障房覆蓋受衆，将部分(fēn)具(jù)備購(gòu)房資格的外來人員納入保障體(tǐ)系，将分(fēn)流部分(fēn)商(shāng)品住房需求，對商(shāng)品住房市場産(chǎn)生一定沖擊。近年來，武漢外來人員購(gòu)房比例逐年增加，2012年武漢市外湖(hú)北省内客戶在漢購(gòu)房比例達到44%，已經略微高出市内客戶的購(gòu)買比例。這一政策出台或将對未來武漢樓市外來人口置業産(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
賣房征20%所得稅，二手房遇調控最犀利狠招
除開對一手住宅市場的一系列調控手段外，新(xīn)國(guó)五條最大不同點則是加強了對二手房調控力度。通知要求“對出售自有(yǒu)住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等曆史信息能(néng)核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。”該舉措可(kě)謂是調控以來對二手房的最犀利狠招。該政策首次明确二手房交易中(zhōng)的個人所得稅将會嚴格按照個人所得的20%征收，這将會增大交易成本，對二手房市場将會産(chǎn)生明顯影響。市場表現上，政策正式實施前期，為(wèi)規避成本提升，二手房交易将會激增，目前市場上已體(tǐ)現出這一特征，而正式實施後，短期内，二手房交易或将急劇減少，而從長(cháng)期看，不乏賣家将成本轉嫁給買家推高房價的可(kě)能(néng)。對一手房市場而言，這一舉措可(kě)算一大利好，二手房交易稅負轉移買家推高二手房房價，将會推動購(gòu)房者轉向一手房市場。
整體(tǐ)而言，新(xīn)國(guó)五條在政策措施上并無明顯新(xīn)意，除“二手房賣房征稅20%”、“外來務(wù)工(gōng)人員納入保障體(tǐ)系”外，其餘舉措基本均為(wèi)對已有(yǒu)措施的重申。但房價控制目标的重提、限購(gòu)限貸政策的持續嚴格實施等，無一不表明了政府對樓市持續調控的态度和決心，再加上房産(chǎn)稅推廣勢在必行，可(kě)以預見，2013年樓市調控将穩中(zhōng)趨嚴。在手段上依舊以控制需求為(wèi)主，但同時亦要關注後續促供應政策的出台，細則中(zhōng)“2013年住房用(yòng)地供應總量應不低于過去5年平均實際供應量”的規定傳達出這一信号。
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