“國(guó)23條”能(néng)否改變樓市格局？
“國(guó)二十三條”是否觸動樓市神經？
國(guó)務(wù)院辦(bàn)公(gōng)廳7日下發的《國(guó)務(wù)院關于促進節約集約用(yòng)地的通知》中(zhōng)指出：土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新(xīn)安(ān)排使用(yòng)；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。對閑置土地特别是閑置房地産(chǎn)用(yòng)地要征繳增值地價，國(guó)土資源部要會同有(yǒu)關部門抓緊研究制訂具(jù)體(tǐ)辦(bàn)法。通知還要求，2008年6月底前，各省、自治區(qū)、直轄市人民(mín)政府要将閑置土地清理(lǐ)處置情況向國(guó)務(wù)院做出專題報告。
該通知共五部分(fēn)計二十三條，簡稱“國(guó)二十三條”。與05年《國(guó)八條》、06年《國(guó)六條》、《國(guó)十五條》相比，此次《通知》更深入、更具(jù)操作(zuò)性，重點放在加強監管、打擊囤地、合理(lǐ)配置土地資源、着意擴大市場供給等方面，早在06年《國(guó)六條》裏面政府已經開始關注囤地現象，但語焉不詳，一直缺乏政策細則配合，由于擔心市場波動太大，溫總理(lǐ)一方面強調“要促進房地産(chǎn)業健康發展”，另一方面又(yòu)再次明确“房地産(chǎn)是中(zhōng)國(guó)的重要支柱産(chǎn)業”，從這三年的實踐結果看，在07年“9·27文(wén)件”出台之前，以“加強監管、擴大供給”為(wèi)主的調控基本上都宣告失敗，或者說收效甚微。
“國(guó)二十三條”基本上還是着眼于擴大供給的調控思想。但中(zhōng)國(guó)房地産(chǎn)市場目前最大的問題不是供給不足，而是貨币流動性過剩導緻的虛拟需求過剩，進而誘發的“房荒”、“地荒”、物(wù)業價格暴漲等非理(lǐ)性繁榮現象。流動性過剩的根源在于人民(mín)币升值預期導緻大量國(guó)外遊資僞裝(zhuāng)成貿易順差進入國(guó)内投資領域，大量外彙占款造成國(guó)内較為(wèi)嚴重的通貨膨脹現象，由此帶動物(wù)價大幅上漲，尤其是具(jù)有(yǒu)使用(yòng)價值、投資價值雙重屬性的房地産(chǎn)業，其貨币集中(zhōng)程度更厲害。
06年中(zhōng)國(guó)糧食大豐收，07年不僅沒有(yǒu)出現“谷賤傷農”的經濟現象，相反豬肉、油糧等民(mín)生用(yòng)品價格急劇上揚，歸根結底是“太多(duō)的貨币追逐太少的商(shāng)品（弗裏德(dé)曼）”之原因。而同期地價、房價上漲更是驚人，據統計，深圳07年1~9月房價同比上漲50%，武漢房價上漲幅度也在30%強，可(kě)以說國(guó)内三線(xiàn)城市以上房價都在以“資産(chǎn)重估”的名(míng)義如脫缰之馬一路狂奔。
新(xīn)政動了誰的奶酪？
“國(guó)二十三條”對于碧桂園這樣大規模低價囤地的發展商(shāng)影響較大，新(xīn)政要求企業産(chǎn)品開發周期、融資能(néng)力、成本控制能(néng)力、人才儲備狀況等都要做重大調整；而對于萬科(kē)這種在與國(guó)家政策保持一緻情況下不斷提高産(chǎn)品開發周期、持續研究産(chǎn)品創新(xīn)的公(gōng)司來說影響不算太大。假設市場深度回調，地價、房價下挫，目前觀望的房企還可(kě)以獲得更多(duō)低價拿(ná)地的機會。王石的高明之處可(kě)以從他(tā)所推崇的巴菲特的一句名(míng)言看出來：“在别人恐懼的時候貪婪，在别人貪婪的時候恐懼。”
也有(yǒu)不少發展商(shāng)樂觀地看到一些地價超過房價、“面粉貴過面包”的現象，由此放松警惕，但實際上很(hěn)多(duō)企業對于邊際成本超過邊際利潤的現象并不敏感，那些依靠透支預售款滾動開發的企業在危急來臨時才明白什麽叫市場的殘酷，但這個時候已經沒有(yǒu)機會再假裝(zhuāng)從容了。房地産(chǎn)行業的本質(zhì)是現金流和負債率，在高風險邊際運營的企業早晚有(yǒu)一天會出事，名(míng)動一時的順馳帝國(guó)确然已經被路勁基建控股，孫宏斌仍在江湖(hú)，可(kě)江湖(hú)上已經沒有(yǒu)了他(tā)的傳說，有(yǒu)幾個發展商(shāng)大佬能(néng)從“前車(chē)之覆”四個字裏悟出些道理(lǐ)來？
至于中(zhōng)産(chǎn)階層，前段時間曾經發出“房價假裝(zhuāng)下跌、我們假裝(zhuāng)歡呼”的戲谑之語，但期待房價短期内大幅度下跌也是不現實的，國(guó)家不允許違背經濟規律的大起大落。進一步講，房價暴挫對任何人都沒有(yǒu)好處，就像美國(guó)次級債風波，那将意味着國(guó)民(mín)經濟的整體(tǐ)衰退，長(cháng)遠(yuǎn)來看，國(guó)家的不幸絕不會成為(wèi)個人的大幸，和諧社會的建立需要在穩定的前提下通過一系列合理(lǐ)的制度設計來完成。
“國(guó)二十三條”的出台也絕不意味着宏觀調控的結束，接下來還會有(yǒu)一系列更為(wèi)深刻的政策調整，對于投機者而言，單盯着人民(mín)币升值、政府換屆和奧運會等利好，無視中(zhōng)産(chǎn)階級邊際支付能(néng)力已日漸衰退趨勢，必然會受到市場的懲罰，還是巴菲特年報的一句話：隻有(yǒu)潮水退去，才知道誰在裸泳。
面對“綁匪”：下一步還能(néng)做什麽？
從世界一百多(duō)年房地産(chǎn)調控規律來看，“有(yǒu)儲備怕動市場，無儲備怕動金融”，廉租房、經濟适用(yòng)房發達的英國(guó)、香港、新(xīn)加坡等是房屋儲備充分(fēn)的城市，人民(mín)消費傾向的階層認同感較強，作(zuò)為(wèi)主流産(chǎn)品小(xiǎo)戶型的替代性物(wù)業，廉租房可(kě)以解決大部分(fēn)人的居住問題，從而降低自下而上的房價推力，有(yǒu)效逆轉供需情況，所以董建華“八萬套公(gōng)屋計劃”最終沒有(yǒu)實施也緻使香港房價轟然崩塌，英國(guó)工(gōng)黨布朗首相的廉租房計劃甫一放風，倫敦的房價便應聲而跌。
但在中(zhōng)國(guó)，廉租房和經濟适用(yòng)房建設處于起步階段，人民(mín)的消費觀念跟發達國(guó)家尚有(yǒu)差距，“民(mín)有(yǒu)恒産(chǎn)、始有(yǒu)恒心”是中(zhōng)國(guó)人價值觀裏颠撲不破的真理(lǐ)，所以即使房價接近自身支付能(néng)力底限也一樣有(yǒu)人邊罵邊跟進，這就為(wèi)投機拉動型非理(lǐ)性繁榮提供了契機。
可(kě)以說，自04年外彙儲備大幅提升以來，人民(mín)币對外升值、對内貶值的加速度變快，作(zuò)為(wèi)對沖通脹工(gōng)具(jù)的房産(chǎn)成了很(hěn)多(duō)投資者坐(zuò)享财富增值的溫床，當40%以上的人開始投資的時候，“房荒”、“地荒”必然成為(wèi)市場的顯學(xué)，自住者在這些論調下開始驚慌失措，唯恐房價繼續“重估”失去自己對城市的歸屬感，于是很(hěn)多(duō)人提前透支了消費能(néng)力，最典型的是“啃老族”。
07年上半年前，豪宅具(jù)有(yǒu)大面積、高單價、高總價、高套利空間等特征，從而成為(wèi)投機者最樂于光顧的市場。另一方面，中(zhōng)國(guó)社會結構M型特征日趨明顯，富裕階層人口不斷增加，新(xīn)生貴族精(jīng)神層面需求缺乏正确引導，他(tā)們的身份焦慮比較強烈，高消費、奢華生活成了他(tā)們彰顯自身價值的主要行為(wèi)方式，豪宅的門檻恰恰滿足了此階層人士的虛榮心，他(tā)們接盤能(néng)力強、對價格不敏感，從而将本來需求彈性較大的豪宅市場變成了需求彈性較小(xiǎo)的市場，自住客配合投機者就組成了所謂的“虛拟剛性市場”。
以金融調控為(wèi)根本的“9·27文(wén)件”的出台是中(zhōng)國(guó)政府宏觀調控曆史上具(jù)有(yǒu)裏程碑意義的一次标志(zhì)性事件，這意味着中(zhōng)國(guó)政府真正認識到了樓市最大的問題和風險所在，該文(wén)件及後續執行細則大大提高了投機者的交易成本，勒住了房地産(chǎn)這匹脫缰狂奔的烈馬，金融條件的改變導緻虛拟剛性需求一夜間發生了質(zhì)的變化。
早在07年上半年筆(bǐ)者已經在相關媒體(tǐ)撰文(wén)公(gōng)開表示：房價真正問題是虛拟剛性問題，假設金融運行條件改變，整個房地産(chǎn)行業必将重新(xīn)洗牌。此後半年深圳、廣州等城市的變化已經印證了這一點，多(duō)米諾骨牌效應正在波及一線(xiàn)城市，奧運概念受益地北京也抵不住悲觀預期，樓市開始由價升量跌變味量價齊跌，這從某個層面印證了格林斯潘的話：“高增長(cháng)是不可(kě)持續的”。
如果說樓市是國(guó)民(mín)經濟的綁架者，那麽很(hěn)顯然，政府并不指望國(guó)二十三條的出台能(néng)夠一招制敵，甚至某種程度上講，此次《通知》隻是國(guó)六條的深化，是擠出存量土地、提高容積率等擴大供給面手段發展到較高程度的一次集中(zhōng)體(tǐ)現。接下來還會持續在抑制虛拟剛性需求上加大調控力度。
憑什麽成為(wèi)未來的赢家？
08年是風雲際會的一年，樓市的變化遠(yuǎn)沒有(yǒu)我們想象的那麽簡單。筆(bǐ)者以為(wèi)，對于開發商(shāng)來說隻有(yǒu)深刻把握市場動向、提高戰略管理(lǐ)能(néng)力和戰略規劃能(néng)力才能(néng)在未來三年赢得更好的生存空間。關于市場，大家顧問2007年度有(yǒu)三大發現可(kě)資借鑒：
1、樓市價值規律：區(qū)域市場某類物(wù)業的價值是由該類物(wù)業之主流客戶圈層的邊際支付能(néng)力的可(kě)持續性決定的；通常以有(yǒu)效主流客戶（自住客戶）的房價收入比衡量客戶的邊際支付能(néng)力；客戶階段性的消費傾向影響物(wù)業價格；
2、新(xīn)均衡主義理(lǐ)性預期定律：風險效應和稀缺效應共同決定樓市中(zhōng)長(cháng)期走勢；參與市場博弈各方（中(zhōng)央政府、地方政府、境外機構、國(guó)内遊資、銀行、開發商(shāng)、消費者）基于自身利益考慮和市場預期之差異将采取不同的博弈策略；風險效應和稀缺效應随着博弈多(duō)方階段性策略的變化在變動實現新(xīn)均衡，不同物(wù)業類型在未來三年所遇到的機會和風險迥異；
3、資産(chǎn)重估下的物(wù)業定價模型：特定物(wù)業價格是由資産(chǎn)重估啓動年份片區(qū)均衡價格、資産(chǎn)重估乘數、産(chǎn)品本體(tǐ)指數、風險效應系數、稀缺效應系數共同決定的，基本公(gōng)式為(wèi)：P=EWI(GS)。
誠然，如諾貝爾經濟學(xué)獎得主西蒙所說，“理(lǐ)性是有(yǒu)限的”，人們可(kě)能(néng)永遠(yuǎn)無法與未來交換信息，但尊重經濟運行規律、尊重理(lǐ)性基礎上最大程度實現信息對稱應當成為(wèi)每一個房地産(chǎn)從業者孜孜以求的目标，大家顧問2007年度三大發現目的就是盡可(kě)能(néng)有(yǒu)效預見未來三年樓市發展方向，幫助發展商(shāng)和消費者理(lǐ)性看待區(qū)域市場，從而減少試錯成本和試錯機會。限于篇幅原因，這裏不對相關理(lǐ)論進行闡釋。
由以上分(fēn)析可(kě)以看出，基于非理(lǐ)性繁榮背景、着眼于供給層面出台的“國(guó)二十三條”可(kě)能(néng)并不會對市場發起有(yǒu)效攻擊，但相關政策的出台充分(fēn)證明我們的黨和政府已經深刻洞察房地産(chǎn)的症結所在，既抑制虛拟剛性需求，又(yòu)整合隐性土地資源，力圖通過一套組合拳把房價穩定下來，避免暴漲之後的暴跌，穩定是硬道理(lǐ)。
技(jì )術支持：