衆創空間！包租婆OR與創客談戀愛？大家顧問解謎WEWORK漢派實踐
全球最大的出租車(chē)公(gōng)司 Uber 沒有(yǒu)一輛出租車(chē)；
全球最熱門的媒體(tǐ)所有(yǒu)者 Facebook 沒有(yǒu)一個内容制作(zuò)人；
全球市值最高的零售商(shāng)阿裏巴巴沒有(yǒu)一件商(shāng)品庫存；
全球最大的辦(bàn)公(gōng)場地租賃公(gōng)司WeWork同樣也沒有(yǒu)房産(chǎn)！
就這麽一個二房東，去年年底這家成立僅僅四年時間的公(gōng)司便完成了一筆(bǐ)規模達3.55億美元的融資，公(gōng)司估值達到了約50億美元。就這麽一個行業空間，引發了萬科(kē)原高級副總裁毛大慶的辭職創業，更是讓中(zhōng)國(guó)版WeWork和聯合辦(bàn)公(gōng)模式引發了更多(duō)吐槽。
而面對成熟的傳統寫字樓市場，WeWork的成功飽受争議。
它的模式好像是二道販子。但其實核心價值在于成功地诠釋了“共享經濟”理(lǐ)念在辦(bàn)公(gōng)場地領域的應用(yòng)，不僅可(kě)以有(yǒu)效提升閑置資源利用(yòng)率，盈利模式也更加多(duō)樣化。
時髦的WeWork究竟有(yǒu)哪些盈利點呢(ne)？
WeWork的盈利模式
目前，WeWork的盈利模式主要來自兩個方面：
1.向創業者（個人或公(gōng)司）收取租金
代表項目：WeWork、雷格斯、SOHO3Q等
WeWork
主要是在新(xīn)建的開發區(qū)或者蕭條的街(jiē)區(qū)開設辦(bàn)公(gōng)點，先折扣價租下整層寫字樓，分(fēn)成單獨的辦(bàn)公(gōng)空間，再出租給願意挨着辦(bàn)公(gōng)的初創企業，采取的是"整批零租"的形式，重點是保證好利差，從而在會員租金和配套服務(wù)上收費。提供相應的管理(lǐ)人員、接待人員、會議設備、會議場所以及沖調咖啡、基礎的辦(bàn)公(gōng)用(yòng)品。
雷格斯
針對于中(zhōng)高端移動辦(bàn)公(gōng)人群，連鎖化的服務(wù)，讓小(xiǎo)型商(shāng)務(wù)人群在任何城市能(néng)夠移動辦(bàn)公(gōng)。
服務(wù)特點靈活：租期靈活、租賃面積靈活。可(kě)選擇租期長(cháng)短有(yǒu)3個月，12個月或者24個月。無論是1人、2人、50人或者更多(duō)的人員需要使用(yòng)辦(bàn)公(gōng)室，簽完協議後立刻就能(néng)入駐辦(bàn)公(gōng)室辦(bàn)公(gōng)。全配辦(bàn)公(gōng)室，虛拟辦(bàn)公(gōng)室，專業會議室，商(shāng)務(wù)貴賓室和最大的視頻會議演播室網絡。
SOHO3Q
3Q項目就是将SOHO中(zhōng)國(guó)的寫字樓辦(bàn)公(gōng)室以短租的形式對外租出去，預訂、選位、支付等所有(yǒu)環節都在線(xiàn)上完成。在SOHO3Q，你可(kě)以租一個星期、一個月，可(kě)以租一個辦(bàn)公(gōng)桌、一個獨立辦(bàn)公(gōng)室，可(kě)以随時随地手機上預約、付款，還可(kě)以享受餐點、咖啡、複印打印等服務(wù)，隻需要帶着手機和電(diàn)腦來工(gōng)作(zuò)。
2.隐形回報獲利
代表項目：優客工(gōng)廠、聯合創業公(gōng)社、Wix Lounge（美國(guó)免費聯合辦(bàn)公(gōng)）
聯合創業公(gōng)社
靈活專業的辦(bàn)公(gōng)環境，讓再小(xiǎo)的初創團隊也能(néng)享受到堪比Google辦(bàn)公(gōng)室的創業氛圍。上海的鳴新(xīn)•營地超過2,000平米，11間獨立工(gōng)作(zuò)間、500平米的開放式工(gōng)作(zuò)區(qū)域。場地内還配有(yǒu)多(duō)個會議空間，獨立的活動區(qū)域和咖啡休息區(qū)，可(kě)以同時滿足300位創業者在同一空間内協作(zuò)交流。
咖啡會員——咖啡休息區(qū)，為(wèi)創業團隊和創業者提供一處安(ān)靜舒适，适合見面商(shāng)談的場所。通過辦(bàn)理(lǐ)咖啡會員，創業者可(kě)以享受每日免費咖啡和咖啡吧食物(wù)折扣優惠。
晚自習會員——“晚自習“服務(wù)，允許“下班後創業”族在18:00-24:00之間完成他(tā)們的創業夢想。
優客工(gōng)廠
優客工(gōng)場不單隻是是複制WeWork模式，融入創意辦(bàn)公(gōng)生活等必要的元素以外，還提供了技(jì )術服務(wù)、資金支持。其增值服務(wù)才是最大的競争優勢。這些服務(wù)包括導師、投資、财務(wù)、銀行以及法律服務(wù)，從而給創業企業加速。導緻了但進入優客工(gōng)廠辦(bàn)公(gōng)需要門檻，因為(wèi)優客工(gōng)廠背後的導師團隊，天使基金是其他(tā)同類産(chǎn)品是不能(néng)比拟的。要在裏面租一個桌子需要看這些企業能(néng)不能(néng)得到天使投資，能(néng)不能(néng)得到A輪、B輪的融資，方可(kě)進住。
Wix Lounge
紐約為(wèi)數不多(duō)的免費聯合辦(bàn)公(gōng)空間之一。暗藏在切爾西一棟八層樓高的大廈裏的辦(bàn)公(gōng)空間。這個空間上座率極高，這裏不需要提前預約，誰都可(kě)以在任何時候前來工(gōng)作(zuò)，空間人員流動性因此非常高。每天平均有(yǒu)80-90個人來訪，大多(duō)數都是新(xīn)訪客，小(xiǎo)部分(fēn)是常客。
互動搭建平台——不定期舉辦(bàn)上規模的網站設計沙龍和藝術展。互動電(diàn)子屏幕上列出了空間的開放時間、沙龍和展覽等信息。
非盈利的營運模式——社區(qū)成員則不斷在社交媒體(tǐ)上互動，口口傳播這個品牌，為(wèi)該空間的母公(gōng)司實現着無形的口碑營銷。依靠有(yǒu)強大的母公(gōng)司做後盾，進行社會化的品牌傳播，同時通過天使投資人計劃進行針對性的權益資本投資。
聯合辦(bàn)公(gōng)的發展層級，如下所示：
從硬件創新(xīn)到軟件的跟進，最終衍變為(wèi)精(jīng)神獨立，免費經營的共和主義模式。
WeWork中(zhōng)國(guó)變形記
開發要點：
1. 分(fēn)拆空間 整合租金
賺取租金差額。用(yòng)折扣價租下某寫字樓的一兩層，并将辦(bàn)公(gōng)場地劃分(fēn)成許多(duō)小(xiǎo)塊，然後每月向那些初創企業和小(xiǎo)公(gōng)司收取會員費或工(gōng)位費。避免了辦(bàn)公(gōng)場地的資源空置與浪費，“見機行事”利用(yòng)現時的折扣優惠價格租下整層寫字樓，經過整體(tǐ)包裝(zhuāng)進行出租。
低價包租辦(bàn)公(gōng)空間，再“散租”給創業者，賺取差價，或者以現有(yǒu)資源幫助企業孵化。看起來門檻不高，但如何借助這波創業潮打開局面，既賺吆喝(hē)又(yòu)賺錢，似乎也不是那麽容易的事情。
WeWork們本質(zhì)是發掘優質(zhì)創業型企業，引入投資或直接投資。WeWork和許多(duō)衆籌網站類似，在各路投資人眼中(zhōng)是一個巨大的“項目池”，如果真的有(yǒu)風投“相中(zhōng)”了聯合辦(bàn)公(gōng)中(zhōng)的項目，服務(wù)式辦(bàn)公(gōng)室的運營商(shāng)便可(kě)以近水樓台選擇跟投。在幫助天使投資人給小(xiǎo)企業服務(wù)的過程中(zhōng)，WeWork運營商(shāng)對項目有(yǒu)更深的了解，這是一個優選的過程，以“大大減少投資的風險，讓成功率得到提高”。
2. 客源更廣 靠基數獲利
打破了傳統思維束縛。租賃時間普遍較短，蜂巢辦(bàn)公(gōng)空間的收費也是以月為(wèi)單位。租期到了可(kě)以續約，手續也簡單。主要的出租對象是那些不需要長(cháng)期辦(bàn)公(gōng)的小(xiǎo)企業主、本地市場開拓者、辦(bàn)公(gōng)室暫時緊缺者、過渡時期使用(yòng)者和初創小(xiǎo)企業們。
3. 衍生的服務(wù)收入
出租辦(bàn)公(gōng)場地的同時為(wèi)創業公(gōng)司提供辦(bàn)公(gōng)家具(jù)、協同工(gōng)作(zuò)以及衍生的福利性服務(wù)。而以中(zhōng)間人身份向會員提供各項服務(wù)可(kě)創造新(xīn)收入來源，會員享受平台資源需要交費，而服務(wù)也會給會員提供額外的信息服務(wù)，這些服務(wù)包括醫(yī)療、會計、法律和商(shāng)務(wù)中(zhōng)心雲計算等。
4. 衆籌創業的投資空間
“創客孵化器”概念吸引投資者參與衆籌。讓投資者參與創業中(zhōng)去，利用(yòng)他(tā)的經驗和遠(yuǎn)見去引導創客思維。衆籌後，WeWork聯合辦(bàn)公(gōng)項目就輕而易舉地成為(wèi)輕資産(chǎn)産(chǎn)品，投資人可(kě)以騰出資金開發新(xīn)項目，從而迅速擴張并形成規模效應。
因此中(zhōng)國(guó)版的wework走向了兩個極端，如下——
低價包租辦(bàn)公(gōng)空間，再“散租”給創業者，賺取差價，或者以現有(yǒu)資源幫助企業孵化。看起來門檻不高，但如何借助這波創業潮打開局面，既賺吆喝(hē)又(yòu)賺錢，似乎也不是那麽容易的事情。
WeWork們本質(zhì)是發掘優質(zhì)創業型企業，引入投資或直接投資。WeWork和許多(duō)衆籌網站類似，在各路投資人眼中(zhōng)是一個巨大的“項目池”，如果真的有(yǒu)風投“相中(zhōng)”了聯合辦(bàn)公(gōng)中(zhōng)的項目，服務(wù)式辦(bàn)公(gōng)室的運營商(shāng)便可(kě)以近水樓台選擇跟投。在幫助天使投資人給小(xiǎo)企業服務(wù)的過程中(zhōng)，WeWork運營商(shāng)對項目有(yǒu)更深的了解，這是一個優選的過程，以“大大減少投資的風險，讓成功率得到提高”。
【财務(wù)測算】包租婆模式VS與創客談戀愛的模式
1、武漢市場運行水平下的收益估算
因為(wèi)地段及入駐标準較高，所以雷格斯的發展路線(xiàn)以中(zhōng)高端為(wèi)主。以雷格斯保利廣場分(fēn)店(diàn)為(wèi)例，獨立辦(bàn)公(gōng)室的平均租金在4000元/間（四人間）。茶水費、門禁費、通訊費、會議室等費用(yòng)另外收取。對于普通創客來說，價格偏高。但是針對移動辦(bàn)公(gōng)的商(shāng)務(wù)人士，該産(chǎn)品的成本要比租賃工(gōng)作(zuò)室的費用(yòng)要低很(hěn)多(duō)。取費标準如下：
利潤點估算
根據雷格斯保利廣場店(diàn)調研結果來看，整體(tǐ)上座率是非常高的。因此，大膽估算該項目的上座率約90%，那麽所有(yǒu)房間的月租金收入35萬左右，相應的服務(wù)費用(yòng)月收入在5-10之間，月總收入則在40萬左右。而從目前的租賃成本來看，保利廣場的租金水平為(wèi)150元/㎡，雷格斯租賃面積以2000㎡計算，相應成本在30萬/月左右。在未加上其他(tā)可(kě)見費用(yòng)的情況下，根據我司大體(tǐ)估算，利潤率在30%以内。
2、重度垂直模式的盈利估算
由于武漢現沒有(yǒu)成熟的以服務(wù)賺取可(kě)觀利潤的案例參考。因為(wèi)整體(tǐ)測算将設定在假設之上。
假設前期：
地點設置在成熟居住區(qū)或近郊，折價整租廢舊的樓房，經過整體(tǐ)包裝(zhuāng)進行出租。價格租金成本以40元/㎡/月計算，單層面積在1500㎡左右。裝(zhuāng)修成本按照3000元/㎡計算，約450萬/層，裝(zhuāng)修成本以5年攤銷。預計總體(tǐ)辦(bàn)公(gōng)位120個，初步制定項目不同産(chǎn)品線(xiàn)的租金水平和辦(bàn)公(gōng)劃分(fēn)。
收費标準如下：
1)咖啡吧以人頭進行取費，如15元/人測算，按照4次/周/人，則每月收益為(wèi)255*4*15=16000；
2)會議室按200元/時測算，按照6時/天，預計出租天數為(wèi)20天，則每月收益為(wèi)200*6*20=24000；
3)網費按照每個單獨套間收取50元/月網絡服務(wù)費用(yòng)，120個套間，則每月收益為(wèi)50*120=6000；
4)遊戲機室内有(yǒu)四台遊戲機座，按10元/時/台測算，每日遊戲時間為(wèi)8小(xiǎo)時，預計出租天數為(wèi)20天，則每月收益為(wèi)40*8*20=48000；
5)淋浴間按10元/次進行計算，預計辦(bàn)公(gōng)客戶每月需要5次，則每月收益為(wèi)10*255*5=12750；
6)休息室以膠囊房的形式提供服務(wù)，按60元/日進行計算，預計辦(bàn)公(gōng)客戶每月需要2次，則沒有(yǒu)收益為(wèi)60*255*2=30600；
7)産(chǎn)品銷售即指辦(bàn)公(gōng)人員在辦(bàn)公(gōng)過程中(zhōng)産(chǎn)生的連帶性産(chǎn)品需求，例如網卡、路由器、打印機或者小(xiǎo)吃外送等等不可(kě)預測費用(yòng)，這裏保守估計6萬。
利潤點估算
以80%的上座率作(zuò)為(wèi)标準，物(wù)業出租月收入約17萬元左右，而服務(wù)性收入約36萬，服務(wù)性收入是物(wù)業出租的兩倍有(yǒu)餘。而月運營成本在30萬左右，粗略估算收益率在60%以上。
小(xiǎo)結：重度垂直模式的wework絕對是未來的發展趨勢，但是他(tā)對經營管理(lǐ)者的要求很(hěn)高，考究的是資源整合服務(wù)能(néng)力。而房企的wework模式仍在探索中(zhōng)，最終的效果，是戰略「試錯」還是「優化」确實很(hěn)難評價，如果要看企業是否做得足夠好，我覺得可(kě)以看三個數據，各位看官可(kě)依此自行評判：
I.啓動效率：即啓動項目的投入成本和速度。
II.啓動之後一定周期内的存活率（或存活質(zhì)量）。
A.産(chǎn)品盈力能(néng)力與運營實力相輔相成：
結合模拟一和二，兩個典型案例的産(chǎn)品線(xiàn)比例分(fēn)布差異性很(hěn)大，但從利潤構成來看，租賃物(wù)業和投入相對持平，而高端客溢價能(néng)力更強，所以在物(wù)業收入上會相對更高，但是利潤增值都在在于服務(wù)性産(chǎn)品類，因此雷格斯的利潤率要低于優客工(gōng)廠，但優客工(gōng)場對于資源整能(néng)力及辦(bàn)公(gōng)物(wù)業的運用(yòng)團隊要求相對高。
B.産(chǎn)品定位和産(chǎn)品設計規律
雷格斯：以獨立辦(bàn)公(gōng)空間為(wèi)主，四人間是主流産(chǎn)品，輔以兩人間等微縮市場。
優客工(gōng)場模式：開放性、社區(qū)化的公(gōng)共空間為(wèi)主，其中(zhōng)配套空間是重要組成部分(fēn)，對産(chǎn)品來說辦(bàn)公(gōng)桌是絕對的主流，相應輔以少量的兩人間。
III.長(cháng)期來看，能(néng)否形成行業壁壘，決定了是否形成“滾雪(xuě)球”效應的關鍵。
技(jì )術支持：