新(xīn)規下“偷面積”手法

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新(xīn)規下“偷面積”手法

作(zuò)者:信息研究部發布時間:2014-04-06 點擊次數:439

2013年年底，武漢市政府則出台了更為(wèi)嚴格的《武漢市規劃管理(lǐ)建築面積計算技(jì )術規定（試行）》。新(xīn)規下，以往常用(yòng)的一些“偷面積”的手法被限制或被叫停。
　　本報告對新(xīn)規下還可(kě)繼續使用(yòng)的“偷面積”的手法進行梳理(lǐ)，以在對未來項目設計上提出有(yǒu)效的建議。

1、新(xīn)規主要細則解讀

■ 陽台、入戶花(huā)園的建築設計要求
　　陽台的建築設計應當符合下列要求，否則，應按其水平投影面積計入容積率：
　　（1）陽台、入戶花(huā)園、陽光花(huā)園等附屬設施建築面積的總和≤ 單套套内面積的15%。
　　例如：假設某房産(chǎn)建築面積為(wèi)100平方米，套内建築面積為(wèi)80平方米，附屬設施建築面積總和≤80*15%（12平方米）
　　（2）凹陽台圍護結構外圍水平投影面積不得大于8㎡；凸陽台圍護結構外圍水平投影面積不得大于10㎡。建築面積大于90㎡的套型不控制單個陽台的面積。
　　影響：限制了單個陽台的面積及建築内所有(yǒu)陽台面積的總和，減少陽台面積贈送。
　　應對：①集中(zhōng)設計單個大陽台，面積做足，以L型為(wèi)佳，可(kě)實現戶型的變化，變N+1戶型，以90㎡以上戶型更為(wèi)實用(yòng)。②與花(huā)池、設備平台等結合設計

　　（3）陽台不管其上蓋高度為(wèi)幾個自然層高，均應計算建築面積。
　　（4）入戶花(huā)園、空中(zhōng)花(huā)園均不能(néng)超過兩面圍合，否則，作(zuò)為(wèi)建築内部空間按水平投影計算建築面積并計入容積率。
　　影響：雙層、三層挑高陽台被限制，無法實現面積贈送；入戶花(huā)園設計形式被限制。

■ 飄窗的建築設計要求
　　飄窗的建築設計應當符合下列要求：
√ 飄窗應突出建築物(wù)外牆，不應有(yǒu)建築地闆（樓闆）延伸，滿足視線(xiàn)通透、采光的基本要求，至少保證平行于窗洞一面為(wèi)玻璃材質(zhì)。
√ 飄窗窗台與室内樓地面高差不得少于0.45米，且凸出外牆軸線(xiàn)寬度不得超過0.75米。
　　影響：限制了凸窗凸出外牆軸線(xiàn)寬度，影響了空間的可(kě)延伸性，減少了凸窗面積贈送。此外，上懸式凸窗不在可(kě)行。
　　應對：在凸窗受凸出外牆軸線(xiàn)寬度和高度的限制下，隻能(néng)夠增加凸窗的寬度，但凸窗過寬在建築節能(néng)方面不容易過關，因此需要綜合考慮合理(lǐ)設置凸窗的寬度

■ 空調室外機擱闆的建築設計要求
　　空調室外機擱闆的建築設計應當符合下列要求：
√ 空調室外機擱闆個數不應超過居室（客廳、卧室、書房）數量，每個居室空調室外機擱闆面積不應超過1.5平方米。
√ 對于集中(zhōng)布置的空調室外機隔闆，面積不應超過單個隔闆面積與居室個數的乘積，每套住宅空調室外機隔闆面積總和不應超過4.5平方米。
　　影響：限制了設備平台的個數及總面積，減少了設備平台面積贈送。
　　應對：①可(kě)将設備平台集中(zhōng)設置；②或将設備平台與飄窗、陽台等結合設計，增強實用(yòng)性

■ 套内夾層的建築設計要求
　　全國(guó)要求：
　　建築物(wù)的建築面積應按自然層外牆結構外圍水平面積之和計算。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1／2面積。
　　武漢要求：
　　設備層、設備管道夾層、避難層、結構轉換層層高在2.2米以下的，按其維護結構水平投影面積的1/2計算建築面積，層高在2.2米（含2.2米）以上的，計算全面積。設備層、設備管道夾層、避難層、結構轉換層按照國(guó)家規範要求設置的，層高不高于标準層高時可(kě)不計算容積率。設備層、設備管道夾層、避難層和結構轉換層内的樓梯間、電(diàn)梯井、其他(tā)功能(néng)性用(yòng)房等功能(néng)空間計算建築面積并計入容積率。
實施措施：
□ 室内局部做小(xiǎo)于2.2m夾層，家裝(zhuāng)可(kě)利用(yòng)為(wèi)儲藏櫃和衣櫃等。
□ 開發商(shāng)往往會多(duō)設計出一個或者兩個空調外機安(ān)放處，或将其層高控制在2.2米以内，或在頂上做一個假梁，使得這個空調機安(ān)放處可(kě)以裝(zhuāng)修成為(wèi)一個生活陽台。

■ 建築層高的設計要求
建築層高的設計應當符合下列要求：
    √ 居住建築層高不應超過3.2米，且最低不應低于2.8米。
    √ 複式（躍層式）住宅起居室、餐廳可(kě)通高，不計算計算建築面積，除起居室、餐廳之外的其他(tā)部分(fēn)出現通高情況的，按照上述超層高規定計算建築面積。
    √ 辦(bàn)公(gōng)、酒店(diàn)建築層高不應超過4.5米。
    √ 建築層高超過上述層高規定時，建築面積按下列公(gōng)式計算：
        S=s×H/h    （S：計算建築面積 s: 本層水平投影面積H：設計層高 h：規定層高）
　　影響：限制标準層層高，加大層高的設計變的不可(kě)行。
　　應對：針對辦(bàn)公(gōng)、酒店(diàn)建築，仍可(kě)靈活實施，可(kě)按略高于4.5米的層高設計，如4.8米、5米等，偷得一部分(fēn)面積。
　　如：4.8米設計，建築面積=s*4.8/4.5=1.067s
　　如：5米設計，建築面積=s*5/4.5=1.111s

■ 地下室、半地下室的建築設計要求
　　樓層地面标高低于最低室外設計地形标高超過室内淨高的1/3的，視為(wèi)地下室或半地下室。地下室、半地下室按水平投影計算建築面積，地下室、半地下室作(zuò)為(wèi)車(chē)庫和設備用(yòng)房以外用(yòng)途的建築空間建築面積應計入容積率。
　　影響：限制地下室的用(yòng)途，從而減小(xiǎo)了地下室、半地下室的面積贈送率。
　　應對：以車(chē)庫和設備用(yòng)房的用(yòng)途報規，設計雙車(chē)位或三車(chē)位

■ 架空層的建築設計要求
　　架空層的設計應當符合下列要求：
　　架空層層高在2.2米及以上的按樓闆水平投影面積計算建築面積，層高不足2.2米的計算1/2面積。
　　架空層滿足以下條件，架空部分(fēn)可(kě)不計算容積率：為(wèi)建築（包括住宅及文(wén)化、體(tǐ)育、教育等公(gōng)共建築）首層，以柱、剪力牆落地，視線(xiàn)通透、空間開敞，層高不應低于标準層高，隻作(zuò)為(wèi)休閑、綠化景觀、公(gōng)共通道等公(gōng)共開敞空間使用(yòng)。架空層内的電(diàn)梯井、門廳、過道、樓梯間等功能(néng)空間計算建築面積并計入容積率。
　　影響：架空層的規定鼓勵增加公(gōng)共空間，增強社區(qū)的舒适性；
　　實施：可(kě)将入戶大堂與架空層結合設計，打造半開放型的入戶大堂，減少公(gōng)攤