越秀星彙君泊——三環附近中(zhōng)高端項目營銷之道
2012年10-11月，在武漢兩場土地拍賣會上，房産(chǎn)大鳄廣州越秀地産(chǎn)以17億餘元的總價，連拿(ná)漢口塔子湖(hú)東路西側兩宗地塊。兩塊地合計面積16萬平方米，以3700多(duō)元/平方米的樓面地價，成為(wèi)當時後湖(hú)“新(xīn)地王”。金秋房展之際，後湖(hú)60萬平方米城市綜合體(tǐ)——越秀星彙君泊正式亮相，以璀璨的水晶營銷中(zhōng)心成為(wèi)展會中(zhōng)最矚目的焦點。
（一）項目概況——國(guó)企精(jīng)裝(zhuāng)高端住宅
越秀·星彙君泊是越秀地産(chǎn)繼首個作(zuò)品星彙雲錦之後，進駐武漢的第二個項目。位于江岸區(qū)塔子湖(hú)體(tǐ)育中(zhōng)心旁。盡管目前項目周邊交通不便，且配套缺乏，但周邊聚集着香港新(xīn)世界集團打造的大型别墅住宅區(qū)新(xīn)世界夢湖(hú)香郡、永旺夢樂城武漢石橋購(gòu)物(wù)中(zhōng)心(暫定名(míng))、武漢市民(mín)之家、塔子湖(hú)體(tǐ)育中(zhōng)心，及在建250多(duō)米的長(cháng)江傳媒大廈，形成衆星拱月之勢。
項目總建築面積60萬方，集高層住宅、寫字樓、公(gōng)寓及獨立商(shāng)業街(jiē)區(qū)于一體(tǐ)，業态全面涵蓋商(shāng)業、住宅、寫字樓、軌道交通、道路、教育設施等。依托後湖(hú)新(xīn)城未來的百萬常住人口及地鐵8号線(xiàn)規劃，未來升值潛力及居住價值被業界看好。
（二）項目基礎信息
1、地理(lǐ)位置：地鐵盤+三環入口首席
地鐵8号線(xiàn)的塔子湖(hú)站位于星彙君泊的西北角，8号線(xiàn)已于7月開建，預計2017年通車(chē)。8号線(xiàn)一期全長(cháng)20公(gōng)裏，設13個站，起自三金潭，沿盤龍大道、宏圖路、塔子湖(hú)東路、黃浦大街(jiē)進入永清路後穿越長(cháng)江至徐東大街(jiē)最後到達華僑城項目開發區(qū)。是第三條穿越長(cháng)江的地鐵。
門前有(yǒu)兩路公(gōng)交，分(fēn)别是35路、290路，停靠站是塔子湖(hú)東路夢湖(hú)花(huā)苑站。35路始于解放大道球場街(jiē)，經香港路、後湖(hú)大道到達銀潭路醫(yī)療救治中(zhōng)心。290路始于單棟路，經黃孝河路、盤龍大道，最終到達奧特萊斯。兩路公(gōng)交車(chē)通達漢口，不足的是，到武昌、漢陽沒有(yǒu)直達公(gōng)交車(chē)可(kě)以坐(zuò)。總體(tǐ)來說交通目前不是很(hěn)便利，但是潛力很(hěn)大。
但周邊有(yǒu)三環線(xiàn)、武漢大道通達武漢三鎮，市政規劃後湖(hú)片區(qū)将拟建設公(gōng)交首發站線(xiàn)路32條，共829台車(chē)輛；5座公(gōng)交停車(chē)場、8座公(gōng)交首末站和2處公(gōng)交停保場。未來待交通網和雙地鐵建成出行将十分(fēn)便利。
（三）項目産(chǎn)品分(fēn)析：品質(zhì)社區(qū)+精(jīng)裝(zhuāng)住宅+港式物(wù)管
1、整體(tǐ)規劃：大圍合，全景觀
越秀星彙君泊占地面積16.16萬平方米，總建築面積60萬平方米，由I、J兩大地塊組成。首推J地塊分(fēn)為(wèi)三個主要功能(néng)區(qū)，項目南側是居住區(qū)，為(wèi)11棟32層高層住宅圍合而成，北側為(wèi)商(shāng)業區(qū)，由2棟LOFT （1棟25層和1棟35層公(gōng)寓）以及3.3萬方社區(qū)情景商(shāng)業街(jiē)組成。東北區(qū)為(wèi)集中(zhōng)配套教育區(qū)，包含1所小(xiǎo)學(xué)，2所幼兒園。
首推88-142㎡精(jīng)裝(zhuāng)房（1棟、3棟、10棟和11棟），位于項目西北角，約900套房源，總價89萬起。2梯4戶，公(gōng)攤22%。主推88、89全朝南兩房，可(kě)改三房。133、136品質(zhì)三房，可(kě)改四房。預計11月開盤。
整體(tǐ)規劃上體(tǐ)現“大圍合，全景觀”特色，居住建築沿基地周邊布局，形成圍合式的結構，小(xiǎo)區(qū)中(zhōng)心留出1.5萬平方米中(zhōng)心綠地。周圍有(yǒu)400米的漫步跑道。小(xiǎo)區(qū)還有(yǒu)一大特色就是實現了“人車(chē)分(fēn)離”，地面上無一個停車(chē)位，所有(yǒu)停車(chē)位均在地下，配比為(wèi)1：1.26。
住宅一樓全部架空，沒有(yǒu)做成底商(shāng)，而是做成了5.1米挑高的入戶大堂和架空層。大大提升了小(xiǎo)區(qū)的安(ān)全性和居住舒适性。
2、小(xiǎo)區(qū)配套：細緻配套、人性化設計
小(xiǎo)區(qū)配套設施包括：銀行、郵局、醫(yī)療室、會所、小(xiǎo)學(xué)、幼兒園，配套覆蓋日常生活所需，較為(wèi)齊全。
酒店(diàn)門樓式入口。小(xiǎo)區(qū)人車(chē)分(fēn)流，業主入口與普通小(xiǎo)區(qū)的移動式門禁不同，而類似酒店(diàn)的門樓，讓業主有(yǒu)賓至如歸之感。
400米環形綠道。環繞中(zhōng)央園林區(qū)，供業主慢跑健身。
泛會所。内置健身器材和休閑座椅，供業主鍛煉和休息。
兒童戲水池。水深最深1.2米，大人可(kě)帶兒童在此戲水。
活動樂園。建有(yǒu)6處以星座為(wèi)主題的兒童遊樂園，配有(yǒu)滑滑梯、跷跷闆等遊樂設施，供兒童玩耍。
簡愛廣場。包括簡愛長(cháng)廊和童心草(cǎo)坪兩部分(fēn)。這是小(xiǎo)區(qū)最浪漫的所在，可(kě)舉辦(bàn)草(cǎo)坪婚禮，露天派對。
3、自然景觀：塔子湖(hú)
塔子湖(hú)位于小(xiǎo)區(qū)西北方向，戶戶可(kě)觀湖(hú)景。園林景觀由新(xīn)亞洲藝境設計，融合東西方園林神韻，将文(wén)化與自然風貌巧妙結合，以多(duō)重空間布局，亭、台、林、地相依而成，移步換景，鍛造出 “意随人異，境随時遷”的園林意境。
4、産(chǎn)品亮點：可(kě)變空間，“無個性”裝(zhuāng)修
可(kě)變戶型：90平方米的兩房、135平方米的三房，均有(yǒu)一間面積八九平方米的陽台，可(kě)以改造成一間卧室或書房。
品牌配置：廚房櫥櫃都是歐派；消毒櫃、抽油煙機和煤氣竈都是伊萊克斯；衛浴是美标；卧室複合木(mù)地闆是大自然；衣櫃是索菲亞。
“無個性”裝(zhuāng)修：把廚房和衛生間當作(zuò)裝(zhuāng)修的重中(zhōng)之重，裝(zhuāng)修時精(jīng)益求精(jīng)。而客廳和卧室部分(fēn)，确保裝(zhuāng)修質(zhì)量的基礎上，盡量淡化個性。個性化裝(zhuāng)修部分(fēn)，業主入住後，可(kě)選擇貼牆紙、配軟裝(zhuāng)等方式，自己去完成。
（四）項目營銷分(fēn)析：地鐵盤活用(yòng)地鐵營銷
越秀•星彙君泊将目标人群鎖定在收入較高、對居住有(yǒu)品質(zhì)要求，但又(yòu)無法承擔内環高昂房價的白領階層，而地鐵2号線(xiàn)，作(zuò)為(wèi)武漢白領普遍使用(yòng)的交通工(gōng)具(jù)，成為(wèi)了這個獨一無二的載體(tǐ)。人們在地鐵循禮門站晨報領取點，可(kě)領取印有(yǒu)泰迪熊的紙袋一個，憑“泰迪熊”袋到售樓部換取一個玩具(jù)泰迪熊，活動當天，千餘隻泰迪熊讓更多(duō)的目标人群知道了後湖(hú)越秀•星彙君泊。
泰迪熊營銷主題
泰迪熊，因其可(kě)愛的造型一直深受孩子甚至大人們的寵愛，在歐美一隻泰迪熊可(kě)以被當作(zuò)家庭一員，甚至陪伴一家三代人成長(cháng)，見證家庭新(xīn)生、歡聚、成功等重要的越級時刻。越秀•星彙君泊營銷中(zhōng)心随處可(kě)見泰迪熊的身影，它們被賦予了營銷使命，傳遞着樓盤品質(zhì)與文(wén)化。
高端展示面 彰顯精(jīng)英階層吸引力
沿用(yòng)星彙系列的水晶沙盤、水晶燈等營銷展示元素。
項目展示面高端大氣，與同區(qū)域項目迅速拉開距離
（五）項目總結：三環附近中(zhōng)高端項目營銷之道
縱觀武漢樓市，随着中(zhōng)心城區(qū)土地資源的日益缺乏，越來越多(duō)的央企将戰場退至三環附近，如白沙洲片區(qū)的萬科(kē)、華潤置地、複地等，旗下項目層級也由中(zhōng)高端仍降至中(zhōng)低端。越秀地産(chǎn)此番首入後湖(hú)片，卻一以貫之以高端精(jīng)裝(zhuāng)面世，可(kě)謂首開先河。
除了項目本身為(wèi)後湖(hú)樓市帶來躍級感，更多(duō)的是營銷層面的創新(xīn)。作(zuò)為(wèi)一個三環外的項目，客戶首先想到的是交通不便、低價、配套缺乏，如何能(néng)樹立高端、品質(zhì)形象？而在此項目上，越秀地産(chǎn)以精(jīng)裝(zhuāng)豪宅路線(xiàn)反其道而行之，打造集精(jīng)裝(zhuāng)住宅、商(shāng)業街(jiē)區(qū)、高檔寫字樓、教育于一體(tǐ)的集成化綜合體(tǐ)大宅，顯然，要想實現量價關系最優實屬不易。
如果單純走常規的諸如DIY、相親會、奢侈品展等營銷之路，顯然不太容易實現。而越秀以品質(zhì)與曆史感兼備的泰迪熊作(zuò)為(wèi)營銷主題，以地鐵2号線(xiàn)作(zuò)為(wèi)營銷載體(tǐ)，成功地将項目打入到目标客群——漢口中(zhōng)心白領階層中(zhōng)。
其成功要義，便是首先找準了目标客戶群體(tǐ)，再針對性地進行貼身營銷，這點非常值得三環附近中(zhōng)高端樓盤學(xué)習。
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